ROZDÍLY MEZI NÁJMEM A PODNÁJMEM

Často se stává, že klienti zaměňují termíny „nájem“ a „podnájem“. V běžné konverzaci to pravděpodobně problémy nezpůsobí, ale pokud jde o právní vztah nelze tyto termíny zaměňovat. Uměli byste vysvětlit, jaký je mezi nimi rozdíl?

Pro zjednodušení níže shrneme základní rozdíly mezi NÁJMEM PRO BYDLENÍ a PODNÁJMEM:

1) Osoba pronajímatele

V případě NÁJMU je pronajímatelem vlastník nemovitosti.

Nájem (nikoliv podnájem) se tedy sjednává i v případě, že vlastník pronajímá jen část nemovitosti, například pokoj v bytové jednotce.

V případě PODNÁJMU je pronajímatelem nájemce nemovitosti, který má uzavřenou nájemní smlouvu s vlastníkem.

Aby byl podnájem platný, je nutný písemný souhlas vlastníka (§ 2275 zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník), s výjimkou, kdy nájemce v nemovitosti trvale bydlí (§ 2274 OZ). Pak není potřeba souhlas, ale nájemce má povinnost oznámit pronajímateli počet osob, které s ním nemovitost užívají. Porušení obou povinností je hrubým porušením nájemní smlouvy a důvodem k její výpovědi.

Stejně to platí také pro podnájmy družstevních bytů. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, člen družstva je nájemce a byt může dál pouze podnajmout (článek o rozdílech mezi nemovitostí a družstevním podílem si můžete přečíst ZDE). Podle stanov to může být buď bez souhlasu bytového družstva nebo s jeho písemným souhlasem (§ 2275 OZ).

2) Forma smlouvy

NÁJEMNÍ SMLOUVA musí být písemná (§ 2237 OZ).

PODNÁJEMNÍ SMLOUVA nemá zákonem stanovenou formu, může tedy být i ústní. Ale písemnou smlouvu lze doporučit s ohledem na možné následné spory a prokazování toho, co si strany ústně dohodly.

3) Skončení nájmu a podnájmu

NÁJEM je chráněný občanským zákoníkem a skončí

• výpovědí podle OZ
• uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednaný (doba určitá)
• dohodou
• zánikem předmětu nájmu

PODNÁJEM není chráněný občanským zákoníkem a skončí

• ke dni, kdy skončí nájem (§ 2277, § 2278 OZ)
• výpovědí, není-li sjednaná možnost výpovědi v podnájemní smlouvě, pak se použijí ustanovení OZ týkající se ukončení nájmu
• uplynutím doby, na kterou byl podnájem sjednaný
• dohodou
• zánikem předmětu podnájmu

Možnost, že podnájem skončí nejpozději s nájmem, bývá pro vlastníky někdy důvodem k uzavření nájemní smlouvy se spřízněnou osobou (člen rodiny, známý, kolega), aby následně spřízněná osoba – nájemce uzavřel smlouvu podnájemní se skutečným zájemcem. Výhodou pro vlastníka nemovitosti je, že podnájemní vztah takto může v případě problémů kdykoliv ukončit, protože se o ukončení nájmu může dohodnout se spřízněnou osobou – nájemcem.

Rozdíly mezi nájmem a podnájmem se promítají i do příslušných právních dokumentů.