Skryté vady nemovitosti

Skryté vady lze reklamovat do 5 let od koupě nemovitosti. Odpovědnost za skryté vady staveb při prodeji starších nemovitostí je mezi prodávajícími a kupujícími poměrně ožehavé téma.

Co si představíte pod termínem „skrytá vada“ nemovitosti?

Za skrytou vadu je považována taková vada, která při převzetí stavby není vizuálně zřejmá, avšak projeví se později. Důležitou podmínkou je, že existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale projevila se následně při užívání stavby.

Typickým příkladem je například nefunkční radiátor – v červnu,  kdy dům kupující přebíral, jeho funkčnost neověřil  a zjistil, že nefunguje až začátkem topné sezóny na podzim. Důkazní právo je v tuto chvíli ovšem na straně kupujícího, který musí dokázat, že tato skrytá vad tam již byla v době koupě nemovitosti.

Jak řeší tuto situaci nový Občanský zákoník?

1) Kupující a prodávající si mohou v kupní smlouvě sjednat záruku za vady, není-li záruční doba sjednaná, odpovídá prodávající pouze za skryté vady.

2) Kupující má právo požadovat odstranění skryté vady (např. oprava či výměna radiátoru) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat obvyklým způsobem, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).

3) NOZ přinesl významnou změnu – kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2) oproti předchozím 6 měsícům.

Mezi nejčastější skryté vady patří:

1. Vlhkost a plíseň: Tyto problémy mohou být skryté za čerstvě vymalovanými stěnami nebo pod podlahou.
2. Problémy s elektroinstalací: Staré nebo neodborně provedené elektroinstalace mohou způsobit nebezpečné situace.
3. Špatný stav střechy: Netěsnosti a špatná izolace střechy mohou vést k únikům vody a dalším problémům.
4. Problémy se statikou: Praskliny ve zdech nebo špatně provedené stavební úpravy mohou ohrozit stabilitu celé budovy.
5. Závady na rozvodech vody a kanalizace: Skryté úniky vody nebo špatně provedené kanalizační rozvody mohou způsobit značné škody.

Jak odhalit skryté vady?

1. Důkladná prohlídka: Při prohlídce nemovitosti věnujte pozornost detailům. Hledejte známky vlhkosti, praskliny ve zdech, neobvykle zabarvené skvrny nebo zápach plísně.
2. Historie nemovitosti: Ptejte se na historii oprav a údržby. Časté opravy mohou naznačovat opakující se problémy.
3. Sousedé: Sousedé mohou být cenným zdrojem informací. Můžete se od nich dozvědět o problémech, které se v dané lokalitě vyskytují.
4. Profesionální inspekce: Nejlepší způsob, jak se vyhnout nepříjemným překvapením, je najmout si odborníka na inspekci nemovitosti.

Jaké jsou možnosti, když se skrytá vada projeví?

1)  Kupující uplatní právo ze skrytých vad

2) Kupující uplatní náhradu škody a/nebo smluvní pokutu sjednanou v kupní smlouvě

3) Kupující se vzdá práva na uplatnění vad v kupní smlouvě

4) Záruka na nemovitost – Existuje také odpovědnost prodávajícího na základě poskytnuté záruky. Ta nevzniká automaticky ze zákona, ale je možné ji sjednat v kupní smlouvě včetně rozsahu a záruční lhůty. V tomto případě by vznikla prodávajícímu povinnost vadu vyřešit vždy, a to i takovou, která neexistovala v době prodeje a vznikla až později (např. v záruční době přestal fungovat kotel, který byl v době prodeje plně funkční).

Jak se chránit před skrytými vadami?

1. Smluvní záruky: Při koupi nemovitosti si v smlouvě zajistěte záruky na skryté vady. Prodávající může být odpovědný za vady, které nebyly zjevné při koupi.
2. Rezervační smlouva: Před podpisem kupní smlouvy si dohodněte rezervační smlouvu, která vám umožní provést důkladnou inspekci nemovitosti.
3. Inspekce nemovitosti: Před prodejem nechte vaši nemovitost zkontrolovat odborným inspektorem, který odhalí případné skryté vady a vyhotoví vám protokol pro kujícího.

Rozhodně vady nemovitostí nepodceňujte a nemovitost před prodejem vždy řádně prověřte. Pokud stavebním věcem nerozumíte, nechte si nemovitost prověřit inspektorem nemovitosti. 

Příklady z praxe ZDE:
vady nemovitosti pohled nejvyššího soudu

vady nemovitosti pohled nejvyššího soudu 2

Moje služby zahrnují odbornou inspekci nemovitosti

Ve své praxi kladu velký důraz na to, aby moji klienti byli co nejlépe chráněni před skrytými vadami. Proto součástí mých služeb je i inspekce nemovitosti odborníkem. Tento krok vám může ušetřit mnoho starostí a finančních prostředků v budoucnosti. Pokud plánujete prodej nebo koupi nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit. Ráda vám pomohu zajistit hladký a bezpečný průběh celé transakce.

Zdroj: ABES