PROMLČENÍ A NEMOVITOSTI

PROMLČENÍ A NEMOVITOSTI

Promlčení je právní úprava, podle které se po uplynutí určité časové lhůty oslabí právo na uplatnění určitého nároku. Smyslem je právní jistota a konečnost právních vztahů. Promlčení upravuje zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (dále jen „OZ“). V OZ jsou stanoveny lhůty, po jejichž uplynutí je sice možné právo uplatnit, ale druhá strana může namítnout, že je právo promlčeno.

POZOR! Promlčení neznamená, že právo po uplynutí lhůty automaticky zanikne! Znamená pouze to, že dlužník nemusí plnit.

Účelem tohoto článku je seznámit vás se základními fakty, které je užitečné znát. Nebudeme detailně rozebírat různé lhůty pro promlčení ani jak se počítají, ale raději si ukážeme některé konkrétní příklady.


Promlčení a dluhy

O promlčení se často mluví v souvislosti s dluhy, kdy obecně platí, že podá-li věřitel žalobu na zaplacení dluhu po uplynutí lhůty 3 let od splatnosti dlužné částky, může dlužník namítnout promlčení a soud pak žalobu zamítne. Pokud však dlužník promlčení nenamítne, soud nárok věřiteli přizná a dlužník je povinen plnit.

V souvislosti s nemovitostmi by se to týkalo např. prodávajícího a žaloby na uhrazení kupní ceny za nemovitost nebo kupujícího, kterému vznikl nárok na smluvní pokutu např. z důvodu prodlení s předáním nemovitosti.


Promlčení a věcná práva k nemovitosti

Promlčet se mohou věcná práva k nemovitosti jako je věcné břemeno a služebnost. V případě, že je toto právo zapsáno do katastru nemovitostí, promlčí se za 10 let ode dne, kdy mohlo být vykonáno poprvé (§ 631 OZ).

Příklad z praxe: Služebnost cesty, která byla zřízena přes pozemek sousední nemovitosti a po dobu 10 let nebyla využita z důvodů na straně oprávněného (tzn. toho, kdo může cestu užívat), je promlčena. Oprávněný z věcného břemene může po uplynutí 10 let požadovat, aby mohl cestu využívat, povinný soused (tzn. ten, k jehož pozemku je služebnost cesty zřízena) však může namítnout promlčení a požadavku nevyhoví.

Pokud by se oprávněný domáhal svého práva na cestu u soudu, pak by povinný s námitkou na promlčení zřejmě uspěl.

Výmaz z katastru nemovitostí tohoto promlčeného břemene by však Katastrální úřad provedl pouze pokud by byla předložena dohoda oprávněného a povinného o zrušení služebnosti cesty. Pokud by k dohodě nedošlo, povinný z věcného břemene by musel podat žalobu na zrušení promlčeného věcného břemene. Katastrální úřad by pak výmaz provedl až na základě tohoto soudního rozhodnutí.

Výjimkou jsou historická věcná práva převzatá z bývalých pozemkových knih atd., kde nově po novele Vyhlášky č. 357/2013 Sb. Vyhláška o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) Katastrální úřad provede výmaz práv, která jsou zapsána ve prospěch osoby s údaji neumožňujícími její dostatečnou identifikaci, a to „na základě prohlášení vlastníka o tom, že předkupní nebo jiné obdobné věcné právo je promlčeno, s náležitostmi obdobnými potvrzení o zániku práva.“ (§ 70, odst. 8)


Promlčení a zástavní právo

Promlčet se může také zástavní právo. Toto právo se však nepromlčí dříve, nežli se promlčí samotná pohledávka (dluh). Výmaz opět nelze provést automaticky, ale stejně jako v předchozím případě buď na základě dohody se zástavcem nebo na základě rozhodnutí soudu o výmazu promlčeného zástavního práva.


Promlčení a vlastnické právo

Naopak vlastnické právo k nemovitosti se nepromlčuje nikdy!

Proto se v praxi setkáváme s žalobami na určení vlastnictví a duplicitními zápisy dvou a více vlastníků na listu vlastnickém, a proto se také doporučuje nahlédnout do nabývacího titulu (např. kupní či darovací smlouvy) a ověřit soulad dokumentu se zápisem v katastru nemovitosti.

Skutečnost, že se vlastnické právo k nemovitosti nepromlčuje, znamenala značnou právní nejistotu kupujících, proto je v novém OZ zakotven princip „materiální publicity“.

Proti tomu pak stojí právní úprava vydržení, kdy OZ umožňuje nabytí vlastnického práva k nemovitosti na základě dlouhodobého a nepřerušeného držení této nemovitosti (§ 1089 a násl.).

Nemovitou věc lze vydržet po 10 letech nepřetržitého držení. Splněna však musí být i řada dalších podmínek. Tou základní je, že jde o pravou a poctivou držbu, tzn. že držitel se do držby nevetřel podvodem, svémocně či lstí, a naopak je přesvědčen, že nemovitost vlastní po právu. O vydržení nemovitosti rozhodne soud a změna zápisu v katastru nemovitosti může být provedena pouze na základě soudního rozhodnutí.


Další práva, co se nepromlčují

  • Právo na rozdělení podílového spoluvlastnictví
  • Kdykoliv po dobu, kdy trvá spoluvlastnictví k nemovitosti, je možné podat žalobu na vypořádání či rozdělení spoluvlastnictví.
  • Právo na zřízení nezbytné cesty
  • V případě, že k nemovitosti neexistuje přístup, je možné se kdykoliv domáhat žalobou zřízení nezbytné cesty a ten, po kom bude zřízení cesty požadováno, nemá možnost promlčení namítnout.
  • Právo na vykoupení reálného břemene
  • Je-li pro to závažný důvod, je možné podat žalobu na zrušení břemene za náhradu, obvykle finanční, ani zde nemůže žalovaný namítnout promlčení.
  • Například břemeno užívání, kdy ten, v jehož prospěch je zřízeno, ho dlouhodobě nevyužívá a pro vlastníka nemovitosti je nákladné udržovat prázdnou nemovitost.

Vždy je dobré se orientovat podle aktuálního listu vlastnictví, který si za poplatek můžete nechat vytáhnout na Czech Pointu, nebo přímo na katastru nemovitosti.

Markéta Hrušková
Vždy jsem velmi silně vnímala prostor v nemovitostech. Ať to byla jeho útulnost, uspořádání, vzhled či “duše” celého prostoru. Pohled z jiného úhlu na osobní prostor a rozmístění drobností, které dokreslují tu správnou emoci dané nemovitosti. K tomu se z jiného soudku přidaly mé obchodní dovednosti, které jsem podpořila několika lety v nadnárodních korporátních firmách a celoživotní vášeň pro budování a úspěšný obchod se staly základem pro mou kariéru v realitách. Je pro mě důležité jak celý průběh vnímá můj klient a chci ho provést celým případem prodeje ne s úsměvem, ale  s nadšenou emocí - WAU, TAK TO OPRAVDU STÁLO ZA TO!