Přehled daňových povinností při prodeji nemovitostí v roce 2024

Prodej nemovitosti je často důležitým krokem v životě každého majitele. Vedle právních a finančních aspektů je však také nezbytné porozumět daňovým povinnostem spojeným s tímto procesem. V roce 2024 existuje několik klíčových daňových aspektů, které by měli majitelé nemovitostí vzít v úvahu.

1. Daň z příjmu fyzických osob

Při prodeji nemovitosti mohou majitelé čelit daním z příjmu fyzických osob. Tato daň je obvykle stanovena na základě rozdílu mezi kupní a prodejní cenou nemovitosti.

Co je a jak se vypočítává?

Daň z příjmu fyzických osob je daň, kterou fyzická osoba platí z příjmů získaných prodejem nemovitosti. V případě prodeje nemovitosti se tato daň obvykle vypočítává jako rozdíl mezi kupní a prodejní cenou nemovitosti. To znamená, že prodejce platí daň z příjmu získaného z této transakce.

Příjem z prodeje nemovitosti se daní sazbou 15 % a uvádí se na příloze č. 2 daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob v bodě 2, tj. ostatní příjmy dle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., Zákon České národní rady o daních z příjmu (dále jen „zákon“).

Rozhodujícím faktorem pro to, zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit nebo ne, je doba vlastnictví nemovitosti, místo bydliště a využití finančních prostředků získaných z prodeje. Osvobození od daně upravuje § 4 zákona. Více o dani z příjmu fyzických osob najdete také v článku >>ZDE<<

Podmínky pro osvobození od daně z příjmu pro prodej nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 včetně:

• nemovitost vlastníte déle než pět let (splnili jste tzv. „časový test“) – osvobozeno bez dalších podmínek;
• nesplnili jste časový test – osvobozeno v případě, že:
  • máte v prodávané nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před jejím prodejem;
  • máte v prodávané nemovitosti bezprostředně před prodejem bydliště kratší dobu než dva roky a zároveň peníze z prodeje použijete na řešení své bytové potřeby, tzn. koupíte jinou nemovitost, ve které budete bydlet (rok před prodejem nebo do konce následujícího kalendářního roku po prodeji);

U nemovitostí, které nabydete 1. 1. 2021 a později, se časový test prodlužuje z pěti na deset let. 

Časový test běží vždy od počátku při každé změně vlastníka nemovitosti, a to i v případě darování v rámci rodiny. Jedinou výjimkou, kdy se sčítá doba vlastnictví původního vlastníka a doba vlastnictví nového vlastníka, je v případě dědictví, pokud je dědicem osoba blízká v řadě přímé. Pro případ, kdy celý časový test splnil zůstavitel, se má za to, že časový test splnil i nový vlastník a tento je pak od zdanění příjmu z prodeje automaticky osvobozen bez ohledu na to, po jak dlouhé době od nabytí tímto způsobem nemovitost prodal.

Základem daně je čistý zisk z prodeje. Tedy prodejní cena, od které se odečte pořizovací cena, výdaje spojené s prodejem (provize realitního zprostředkovatele, poplatky za znalecké posudky, advokátům za vyhotovení smluvní dokumentace apod.) a prokazatelně vynaložené náklady na zhodnocení nemovitosti jako jsou např. rekonstrukce bytového jádra, zateplení, nová okna aj.

Možné odpočty a výjimky

Při výpočtu daně mohou existovat určité odpočty a výjimky, které mají vliv na konečnou výši daně. To může zahrnovat náklady na opravy a údržbu nemovitosti, náklady na realitního makléře, nebo dokonce některé náklady spojené se stěhováním.

• Náklady na opravy a údržbu: Některé náklady na opravy a údržbu nemovitosti mohou být odečteny od celkové částky získané z prodeje, což snižuje základ pro výpočet daně.
• Realitní makléřské poplatky: Poplatky spojené s realitním makléřem nebo agentem mohou být také zahrnuty mezi odpočitatelné náklady.

Povinnost podání daňového přiznání

Od roku 2015 je zákonná povinnost oznámit příslušnému správci daně (finanční úřad) i příjmy osvobozené od daně, pokud přesáhnou částku pěti milionů korun.

U příjmů z prodeje nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí tato oznamovací povinnost dle současné právní úpravy neplatí – správce daně si může tyto údaje zjistit z katastru nemovitostí.

NOVĚ: S účinností od 1. 1. 2021 jste dle nového § 4b Bytová potřeba  povinni osvobozený příjem z prodeje nemovitosti dle bodu 2.b) výše tento příjem správci daně oznámit a následně doložit, že jste splnili podmínku pro osvobození, tzn. že jste koupili jinou nemovitost pro vlastní bytovou potřebu.

Za neohlášení nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí poplatníkům daně pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu.

POZOR: U prodeje družstevního bytu je oznamovací povinnost vždy.  Zde totiž ve skutečnosti nejde o prodej nemovitosti jako takové, ale o úplatný převod členských práv a povinností, tedy se na samotný prodej, osvobození od daně z příjmu a oznamovací povinnost vztahují odlišné právní předpisy.

Konzultace s daňovým poradcem

Kvůli složitosti daní a různorodým pravidlům je vždy doporučeno konzultovat váš aktuální stav s daňovým poradcem. Profesionální rada může pomoci maximalizovat odpočty a minimalizovat daňové povinnosti spojené s prodejem nemovitosti.

2. Daň z nemovitých věcí

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok a majitel, který získal nemovitost a vlastní ji k 1.1. daného roku, musí podat daňové přiznání k 31.1. daného roku s tím, že daň se musí zaplatit do 31.5.2024 (v případě, že daň přesahuje 5000,- Kč, tak je možné splátku rozdělit na dvě, jednu v květnu, druhou poté v listopadu).  Přiznání k dani se dělá pouze jednou po nabytí, další roky Vám úřad vyměří daň automaticky, pokud jste nadále vlastník nemovitosti, výjimkou je situace, kdy se hodnota nemovitosti změnila (například výstavbou domu na pozemku, přístavbou ke stávající nemovitosti, změnou užívání pozemku – zahrada na stavební parcelu atd.), pak je třeba podat nové daňové přiznání. Pokud jste nemovitost prodali, tak povinnost podání přiznání k dani z nemovitých věcí přejde na nového majitele. Vy ovšem musíte dát finančnímu úřadu na vědomí, že již nejste vlastníkem, aby Vám daň nevyměřili automaticky.

Novela zákona o dani z nemovitých věcí, která vstoupila v platnost na začátku roku 2024, zavedla řadu změn. Pro rok 2024 došlo k navýšení sazeb a koeficientů pro výpočet daně z nemovitých věcí, což se odrazí v celkové výši daňové povinnosti. Zvýšení závisí na typu nemovitosti a lokalitě.

Došlo zároveň i k mnoha změnám v posuzování nemovitostí pro účely daně z nemovitosti, které mohou vyžadovat podání daňového přiznání. Například garáže se nyní daní podle zápisu v katastru, nikoli podle faktického užívání. Je tedy nutné přiznat garáž jako garáž, pokud je tak vedená v katastru nemovitostí.

Daň z nemovitých věcí pro rok 2024 musí být zaplacena do konce května, tedy do 31. 5. 2024. V případě, že roční daňová povinnost přesahuje 5 000 korun, je možné platbu rozdělit na dvě splátky.

Více k novele zákona o dani z nemovitých věcí (konsolidační balíček) najdete na portálu finanční správy ZDE

3. Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září roku 2020 zákonem č. 386/2020 Sb., a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později.

4. Dědická a darovací daň

Darovací daň už dnes oficiálně neexistuje, od roku 2014 spadá pod klasickou daň z příjmů jakožto bezúplatný příjem. Fyzické osoby tak platí daň ve výši 15 % (případně 23 % od roku 2023), právnické pak 19 % z hodnoty daru (21 % od roku 2024). 

Které dary jsou od daně osvobozené?

Příjmy z darů nedaníte, pokud součet hodnot všech darů od téhož dárce nepřesáhne hranici 15 000 korun za zdaňovací období (obvykle kalendářní rok), od roku 2024 částku 50 000 korun.

Dále jsou od daně osvobozené všechny dary, pokud

• je mezi dárcem a obdarovaným přímý příbuzenský vztah (rodiče, děti, vnuci, manželé),
• jsou dárce a obdarovaný příbuzní v řadě pobočné (sourozenci, synovci a neteře, strýcové a tety, zeťové a snachy, manželé rodičů, děti manžela nebo rodiče manžela, manželé dětí),
• obdarovaný a dárce žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti, pečují o společnou domácnost, nebo je obdarovaný na dárce odkázán výživou.

Co když musíte danit?

• Jestliže se na vás žádná z výše uvedených podmínek nevztahuje, pak musíte hodnotu daru uvést ve svém daňovém přiznání a odvést z něj daň jako z každého jiného příjmu. Fyzické osoby odvádí 15 % z hodnoty daru (případně 23 % od roku 2023), právnické 19 % (respektive 21 % od roku 2024).
• Pokud jste nepodnikající fyzická osoba, daňové přiznání za kalendářní rok 2023 pak musíte odevzdat do úterý 2. dubna 2024, pokud jej podáváte papírově. V případě elektronické verze máte měsíc navíc a platí pro vás termín čtvrtek 2. května 2024. Jestliže máte daňového poradce, pak máte čas až do pondělí 1. července 2024.

.