Nová pravidla hypotéky od 1.4.2022

Česká národní banka zpřísnila s platností od 1. 4. 2022 limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték a zvýšila základní úrokovou sazbu (tzv. 2T repo sazbu) na 4,5 %. Důvodem je rostoucí inflace. Rozhodla, že od 1. dubna 2022 budou poskytovatelé hypotečních úvěrů opět povinně dodržovat limity příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI. Mimo jiné také bankovní rada také od dubna upraví ukazatel LTV.

O co se jedná konkrétně?

• Celkový dluh žadatele bude od 1. dubna pro mladší 36 let 9,5 a pro ostatní 8,5 (násobky čistého ročního příjmu).
• Poměr mezi celkovou výši měsíčních splátek čistým měsíčním příjmem, bude od 1. dubna pro mladší 36 let 50 %, pro ostatní 45%.
• Poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti bude od 1. dubna pro mladší 36 let 90%, pro ostatní jen 80% – že pokud si žadatel o hypotéku starší 36 let vezme úvěr na bydlení, např. na byt za 3 mil. Kč, tak musí doložit 600 tis. Kč z vlastní kapsy, oproti mladšímu, kterému stačí u stejného bytu jen 300 tis. Kč.

Definice úvěrových ukazatelů:

• DTI (Debt to Income) – ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele poskytovatel hypotéky zjistí, zda nebude žadatel o úvěr předlužený. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypoték 3,5 milionu korun, bude hodnota ukazatele DTI při čistém ročním 500 tisíc korun dosahovat hodnoty 7. 
• DSTI (Debt Service to Income) – ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Příklad: Pokud je výše měsíčních splátek hypotéky 15 tisíc korun, bude hodnota ukazatele DSTI při čistém měsíčním příjmu 40 tisíc korun 37,5 %. Hodnota DSTI nepřekročila úroveň značící zvýšené riziko.
• LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Příklad: Pokud je výše poskytnuté hypotéky 3,5 milionu korun a hodnota zastavené nemovitosti 5 milionů korun, bude hodnota ukazatele LTV rovna 70 %. Hodnota LTV nepřekročila hodnotu doporučenou ČNB.

Cena nemovitosti versus výše hypotéky

Když v roce 2017 pomalu ale jistě začaly vzrůstat ceny nemovitostí a hypotéky byly neskutečně levné, Česká národní banka zavedla první doporučení pro české banky. Nově měly při schvalování hypotéky dohlížet i na tzv. ukazatel LTV, což je zkratka loan to value a vyjadřuje poměr mezi výši hypotéky a hodnotou zastavované nemovitosti.

Jednoduše řečeno, aby došlo k dodržení pravidla, objem hypotéky musí být nižší než hodnota nemovitosti, což znamená, že při nákupu nebudete celou cenu nemovitosti hradit hypotékou, ale budete muset přijít i s vlastními penězi. A vzhledem k poměru a cenám nemovitostí to nebude zrovna málo.

Dříve bylo nutné mít našetřeno minimálně 10 % z hodnoty zastavěné nemovitosti. Pokud jste tedy chtěli koupit byt o hodnotě 6 milionů Kč, potřebovali jste alespoň 600 tisíc Kč. ČNB však rozhodla, že se LTV snižuje na 80 % a nově tedy budete potřebovat pro nákup stejně drahého bytu alespoň dvojnásobek, čili 1 200 000 Kč.

Naštěstí alespoň pro mladé do 36 let stále platí LTV ve výši 90 %. Podstatné však je, že se musí vždy jednat o jejich vlastní bydlení.

Důvody úpravy výše limitů

Podle centrální banky se v loňském roce vrátil bankovní sektor jako celek při poskytování hypotečních úvěrů ke značně uvolněným standardům. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považuje ČNB za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je tak bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru.

Jaký musíte mít příjem?

Výše příjmů vždy patřila k nejdůležitějším faktorům, na který se pracovníci banky při posuzování žádosti o hypotéku dívaly. Od roku 2018 však Česká národní banka zavedla ukazatel DSTI, který výši příjmů žadatele specifikuje blíže.

Od 1.4.2022 je nově povinnost, nikoliv pouze doporučení od ČNB, aby na splátku hypotečního úvěru žadatel vydával maximálně 45 % svého čistého měsíčního příjmu.

Osoby mladší 36 let mají opět mírnou úlevu. U nich stačí, když splátka nepřevýší 50 % jejich čisté mzdy.

Jak vysoké může být zadlužení?

Druhým ukazatelem, který přišel společně s DSTI v roce 2018 je DTI. DTI pro změnu určuje kompletní zadluženost žadatele o úvěr na bydlení. V posouzení se pak nezohledňuje jen výše hypotéky, ale všechny půjčky, které splácíte.

Celkový dluh žadatele je pak vyjádřený v násobcích ročního čistého příjmu. Objem celkové výše dluhu žadatele nebude smět být vyšší než 8,5 ročních čistých příjmů. Tento limit se nebude smět přesáhnout až na jednu výjimku. Tu samozřejmě opět tvoří žadatelé mladší 36 let, kteří chtějí hypotéku pro své vlastní bydlení, nikoliv třeba kvůli nákupu bytu na investici. Celkových dluh mladých žadatelů může být až do výše 9,5 ročních příjmů.

​​Situace kolem refinancování?

Po zpřísnění úvěrových ukazatelů bude pro některé Čechy složitější rovněž refinancování (přechod se stávajícím úvěrem do jiné banky) v roce 2022. Banka bude nově posuzovat limity úvěrových ukazatelů jen tehdy, bude-li klient žádat navýšení hodnoty jistiny úvěru.Kdo nevyjde podle nových limitů, bude muset zůstat u stávající banky. Pokud konkurence nabídne výrazně výhodnější podmínky než stávající banka a klient na ni podle nových pravidel nedosáhne, stojí za zvážení přibrat do hypotéky dalšího žadatele.

Při refixaci (stanovení nové úrokové sazby ke konci doby její fixace v původní bance) k novému posouzení klienta nedochází, tzn. nové limity se neuplatňují.

Jak získat hypotéku v roce 2022?

V letošním roce se musí zájemci o úvěr na bydlení připravit nejen na přísnější podmínky pro získání hypotéky, ale také na zvyšování úrokových sazeb. Podle nynějších odhadů se mohou sazby hypoték vyšplhat až k šesti procentům. Za růstem nabídkových sazeb u hypoték stojí především kroky centrální banky, kterou trápí inflace a neváhá rychle zvyšovat základní úrokové sazby v ekonomice. Na vyšší sazby musí reagovat i poskytovatelé hypoték.

Zájemci o hypotéku nebo refinancování stávajícího úvěru na bydlení by se měli v roce 2022 zaměřit na budování vlastních úspor a maximalizaci příjmů. Pro získání hypotéky je totiž nyní vzhledem k růstu úrokových sazeb nutné prokázat bance vyšší bonitu než v minulých letech.

Zdroje: ČNB, Finance.cz., nejbusiness.cz, hyponamiru.cz