Černá stavba legalizace

Při koupi nemovitosti se můžete setkat s tím, že prodávající má na svém pozemku černou stavbu. Pojďme se dneska podívat na to, co je černá stavba, jak ji odhalit a jak černou stavbu legalizovat.

CO JE „ČERNÁ STAVBA“

Jako černá stavba je označována stavba nebo změna / přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, který zákon stanoví.

Neexistuje tedy kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.

JAK ČERNOU STAVBU IDENTIFIKUJETE?

Základní informaci vám poskytne ortomapa, která kombinuje letecké snímky s grafickou katastrální mapou a jsou na ní patrné rozdíly.

Ta je dostupná v dálkovém přístupu do katastru nemovitostí (dále jen „KN“) na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ZDE.

Máte-li pochybnosti o legálnosti stavby, spolehlivé informace získáte pouze na příslušném stavebním úřadu.

LEGALIZACE ČERNÉ STAVBY

V současné době lze drtivou většinu černých staveb legalizovat, tzn. získat dodatečně povolení a kolaudační rozhodnutí.

Podle § 129 zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon lze stavbu dodatečně povolit při splnění zákonných podmínek.

JAK PŘI LEGALIZACI ČERNÉ STAVBY POSTUPOVAT?

Vhodné je začít na příslušném odboru územního plánování, kde získáte souhlas, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací.

Pokud zde uspějete, následuje příslušný stavební úřad, kde získáte informace, jaké dokumenty musíte ke konkrétní stavbě předložit. Ty se budou lišit podle toho, zda se jedná o ohlášení stavby nebo stavební povolení, příp. o územní rozhodnutí nebo územní souhlas.

Můžete však očekávat, že bude nutné splnit stejné podmínky, které je nutné splnit v případě územního nebo stavebního řízení:

• k žádosti o dodatečné povolení stavby musíte doložit projekt stavby a inženýrských sítí, pokud není k dispozici, pak alespoň tzv. pasport stavby (zjednodušená dokumentace, která se skládá z technické zprávy a výkresové dokumentace a vyhotovuje se na základě už realizované stavby)
• stanoviska dotčených orgánů provozujících inženýrské sítě, hasiče, úřad životního prostředí, někdy je také požadavek na geologický či radonový průzkum
• u obydlené stavby bude dále požadavek na předložení revizních zpráv ohledně elektroinstalace, hasicího přístroje a tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace

Posledním krokem je zápis stavby do KN a zakreslení do katastrální mapy. To provede katastrální úřad na základě geometrického plánu, kde bude stavba zakreslena, a kolaudačního rozhodnutí vydaného stavebním úřadem.

Legalizace černé stavby může trvat i řadu měsíců a náklady se mohou pohybovat v řádu desítek tisíc Kč.

EVIDOVANÁ STAVBA NEEXISTUJE

Na závěr ještě zmínka o opačné situaci.

Pokud byla stavba odstraněna, ale dosud je evidována v KN, jde také o přestupek! Majitel má povinnost veškeré změny oznámit katastrálnímu úřadu.

Proto i v tomto případě je vhodné uvést faktický a právní stav do souladu. Platí, že pokud byla stavba povolena, je nutné požádat také o povolení k její demolici.

Pokud vydáno nebylo a stavba byla zbourána, opět je nutné situaci řešit s místně příslušným stavebním úřadem, který vystaví dokument o neexistenci stavby. Na jeho základě katastrální úřad stavbu z katastrální mapy i evidence KN vymaže.

Proč byste ji neměli černou stavbu přehlédnout a při koupi žádat o její legalizaci?

1) SANKCE, DEMOLICE, POJIŠTĚNÍ, HYPOTÉKA…

Černá stavba byla provedena bez příslušného povolení, který zákon stanoví. Jde tedy o přestupek, který je sankcionován pokutou, nařízením odstranění stavby a v krajním případě i odstraněním stavby na náklady vlastníka.

Černá stavba se „nepromlčí“ a proto řízení o jejím odstranění může správní orgán zahájit kdykoliv, i po desítkách let její existence.

Kromě hrozících sankcí a demolice, je problém také pojištění černé stavby, resp. odmítnutí případného plnění ze strany pojišťovny.

Rovněž nelze černou stavbu a/nebo nemovitosti, jejichž je černá stavba součástí (např. garáž u domu), financovat hypotékou. Banky neakceptují černou stavbu jako zajištění poskytovaného úvěru a nepřijmou ji do zástavy.

2) REVIZE KATASTRU

Je téměř jisté, že černou stavbu katastrální úřad dříve či později odhalí a její legalizaci či demolici se vlastník nevyhne.

4) NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON

V neposlední řadě Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje nový Stavební zákon, ve kterém mj. plánuje zrušit možnost dodatečného povolení stavby (legalizaci), která byla postavena jako černá stavba.

Zjistíte-li, že kupujete nemovitost kde je černá stavba, žádejte o její legalizaci, ještě před koupi nemovitosti. I když se díky tomu může koupě protáhnout, rozhodně to stojí za to. Můžete si tak ušetřit velké nepříjemnosti v budoucnu.