Vady nemovitostí: Co byste měli vědět před prodejem?

Prodej nemovitosti je významným krokem, který s sebou přináší mnoho právních i technických aspektů. Jedním z klíčových faktorů, na které je třeba se zaměřit, jsou vady nemovitosti. Vady mohou ovlivnit cenu, rychlost prodeje i spokojenost kupujícího. V tomto článku se podíváme na typy vad, jejich odhalení a způsob řešení.

Jaké vady mohou nemovitost zatížit?

Vady nemovitosti se obecně dělí na dvě základní kategorie:

1. Faktické vady – týkají se stavebně-technického stavu nemovitosti.
2. Právní vady – souvisejí s právním postavením nemovitosti, například věcnými břemeny nebo exekucemi.

Obě skupiny se dále dělí na:

• Zjevné vady – jsou viditelné při běžné prohlídce.
• Skryté vady – projeví se až při užívání nemovitosti.

Faktické vady

Zjevné faktické vady

To jsou primárně nedostatky, které lze zjistit při běžné prohlídce nemovitosti,
a to bez nutnosti její destrukce. Mezi běžné zjevné vady patří:

• Vlhkost a plísně
• Praskliny ve zdech
• Poškozené vybavení
• Zamoření hmyzem

Tyto vady lze odhalit běžnou prohlídkou a měly by být zdokumentovány již při prvním kontaktu s nemovitostí. Proto vždy doporučuji důkladnou inspekci před koupí.

Skryté faktické vady

Jedná se o takovou vadu, která nebyla při prodeji viditelná ani zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti. Patří sem například:

• Špatně provedené zateplení
• Plísně zakryté sádrokartonem
• Vlhké obvodové zdivo

Skryté vady mohou kupující uplatnit až do 5 let po koupi nemovitosti. Jak je zjistíte? Primárně od vlastníka nemovitosti. Jistější při koupi nemovitosti je inspekce provedená specializovanou společností, která skryté vady dokáže odhalit ještě před koupi nemovitosti a vy se tak vyhnete nepříjemným situacím. Takové situace mohou být pro kupující nepříjemné a často vedou ke sporům.

Právní vady

Zjevné právní vady

Nemovitost s právní vadou nemusí být vždy problém! Je potřeba na počátku prodeje právní stav prověřit a případnou zjištěnou právní vadu posoudit s ohledem na důsledek celého prodejního procesu.

Právní vady se zjišťují především z veřejných rejstříků, jako je katastr nemovitostí. Patří sem:

• Zástavní práva
• Věcná břemena
• Exekuce
• Předkupní práva

Skryté právní vady

Jsou to vady, které (stejně jako skryté faktické) existovaly již v době převodu vlastnického práva, ale vyšly najevo až dodatečně. Nejsou nikde zapsané ani zjistitelné z veřejných rejstříků. Primárně je zjistíte od prodávajícího.
Jsou to například:

• Nezapsané nájemní smlouvy
• Nezapsaná věcná břemena
• Chyby v nabývacích titulech
• Omezení převodu v důsledku insolvence
• Zákonná předkupní práva
• Rodinná domácnost

Kromě toho, že stavba může mít faktické vady stavebně-technického rázu, může se také stát,
že její provedení neodpovídá stavební dokumentaci, zejména projektu či kolaudačnímu
rozhodnutí. Kontrolujte proto stavební dokumentaci. Pokud není stavební dokumentace k dispozici, jedná se také o právní vadu skrytou!

Jak vady řešit?

Existuje několik způsobů, jak s vadami pracovat:

1. Odstranění vady před prodejem – například výmaz věcného břemene nebo oprava technických nedostatků.
2. Prodej nemovitosti s vadou – s odpovídající slevou a důkladnou informovaností kupujícího.
3. Prodej nelze uskutečnit – například u nemovitostí s exekučními omezeními.

Odpovědnost za vady

Prodávající odpovídá za všechny právní i faktické vady. Kupující má právo na uplatnění vad do 5 let od koupě. Zprostředkovatel má informační povinnost a musí na všechny známé vady upozornit.

Závěr

Důkladná kontrola nemovitosti před prodejem nejenže zvyšuje důvěru kupujícího, ale také chrání prodávajícího před budoucími spory. Včasné odhalení vad a jejich transparentní komunikace mohou výrazně usnadnit celý proces prodeje.

Pokud zvažujete prodej nebo koupi nemovitosti a chcete mít jistotu, že vše proběhne hladce a bez skrytých problémů, neváhejte se na mě obrátit. Jako zkušená realitní makléřka vám ráda pomohu s bezpečným a úspěšným prodejem vaší nemovitosti.