FAKTICKÉ VADY NEMOVITOSTI

Faktické vady nemovitosti se týkají nemovitosti jako takové, zejména jejího stavebně-technického stavu.

Předmětem prodeje může být jednotka či stavba v jakémkoliv stavu, tzn. od novostavby po nemovitost určenou k demolici či totální rekonstrukci a praxe ukazuje, že je takřka nemožné prodat nemovitost bez jakýchkoliv faktických vad.

Právo kupujícího na uplatnění vad je dané zákonem č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, ale neznamená to, že může na prodávajícím uplatňovat veškeré vady.

V dnešním článku se podíváme na jaké konkrétní faktické vady můžete narazit a na co dát při prodeji nemovitosti pozor.

Faktické vady se dělí na zjevné a skryté.

1) ZJEVNÉ VADY

Obecně platí, že zjevné vady jsou takové, které lze zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti a jsou zřejmé na pohled nebo které je možné zjistit běžně prováděnými zkouškami bez nutnosti destrukce nemovitosti.

Jde primárně o nedostatky, které kupující může zjistit při běžné prohlídce nemovitosti.

Například:

• problémy se statikou a konstrukční vady (náklony, propadnutí, prohnutí, vydutí, praskliny, trhliny apod.)
• vlhkost, plísně, houby (na zdi, podlaze, krovu apod.)
• skvrny po zatékání
• zamoření hmyzem (např. štěnice)
• skládka odpadu na pozemku
• vady na vybavení, součástech a příslušenství (poškrábaná podlaha, rozbité okno, prasklé umyvadlo, nefunkční elektřina či rozvody vody, chybějící radiátor, nefunkční či chybějící kotel, bojler a mnoho dalších vad)
• mezi zjevné vady mohou patřit i nesrovnalosti ohledně vybavení, které bylo při prohlídce v nemovitosti (ať už v bytě, domě nebo na zahradě či pozemku) umístěné a které následně prodávající vyklidil a kupujícímu nepředal (např. kuchyňská linka, vestavěná skříň, skleník apod.)

Jak vady zjistíte?

1) Co nejvíce informací o stavu nemovitosti získejte od vlastníka.

2) Proveďte důkladnou prohlídku nemovitosti vč. pořízení popisu a fotodokumentace. Zdokumentujte stav zjevných vad!

3) Pořiďte soupis ev. fotodokumentaci vybavení, které bude prodáváno spolu s nemovitostí.

Jak vady vyřešíte?

Po dohodě s vlastníkem

• provede se oprava vad před prodejem nemovitosti
• nebo prodej realizujte včetně vad, kdy kupujícího upozorněte na konkrétní vady nebo na nutnost kompletní rekonstrukce vč. toho, že vady jsou již zohledněny v kupní ceně.

2) SKRYTÉ VADY

Skryté vady jsou vadami, které existovaly již v době koupě nebo převzetí nemovitosti kupujícím a které vyšly najevo až dodatečně.

Jedná se tedy o takovou vadu, která nebyla při prodeji viditelná ani zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti.

Například:

• špatně zateplená střecha
• tepelné mosty
• srážení vody v minerální vatě
• plísně zakryté sádrokartonem
• vlhké obvodové zdivo
• vzlínání vody v důsledku špatné hydroizolace
• tvorba plísní způsobená příliš těsnými okny v kombinaci s nedostatečným větráním
• praskání podlah zakrytých podlahovou krytinou
• nečekaně nezateplené konstrukce, kterými dochází k znatelným tepelným ztrátám
• statické problémy nosných částí a střech
• poškozené komíny a kotle (bez revizí)
• nadměrný hluk, nedostatečná zvuková izolace
• zápach z netěsné kanalizace
• chybně uvedená výměra podlahové / užitné plochy jednotky
• kontaminace pozemku
• nebezpečné materiály ve zdivu (azbest, radon, formaldehyd apod.)
• a další.

Jak vady zjistíte?

1) Opět nejprve zjistěte informace od vlastníka, pokud jsou mu skryté vady známy.

2) Při prohlídce nemovitosti mohou některé viditelné nedostatky skrytou vadu signalizovat.

3) Jistější je inspekce nemovitosti provedená specializovanou společností.

4) Vady může odhalit také kontrola budovy při vypracování PENB.

Ne vždy je zjištění skrytých vad reálné, protože jde o vady, které lze odhalit pouze destrukcí části nebo celé nemovitosti.

Jak vady vyřešíte?

Pokud se je podaří zjistit před prodejem, pak postupujete stejně jako u vad zjevných.

V opačném případě může ve lhůtě 5 let kupující uplatňovat nárok z vadného plnění a na řešení takové situace se podrobně podíváme v jednom z příštích článků.

POZOR!

Doporučuji: Pokud nejste stavební experti a při prodeji konkrétní nemovitosti si nejste naprosto jistí, že nemá vady, NIKDY NEUVÁDĚJTE, že „NEMOVITOST JE BEZ VAD“!

Vhodnější je formulace, že „stav nemovitosti je k užívání a odpovídá stáří a obvyklému opotřebení“ nebo že „nemovitost je určena k částečné rekonstrukci“ apod. 

Pokud po vás bude někdo požadovat odborné vyjádření ke stavu nemovitosti, odkažte je raději na odborníky – statika, projektanta, stavaře, ev. soudního znalce nebo společnost, která provádí inspekci nemovitosti.