Jaké dluhy přechází na nabyvatele bytové jednotky?

Kupujete nemovitost nebo družstevní podíl? Potom byste měli vědět, jaké dluhy přechází na nabyvatele bytové jednotky a na co si dát pozor? Od 1.7.2020 platí novela zákona, která tyto poměry upravuje.

Novela zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (OZ) přinese od 1.7.2020 nejvíce změn v oblasti bytového spoluvlastnictví.

Ke změnám současně dochází také u družstevního vlastnictví, a to na základě novely zákona č. 90/2012 Sb. zákon o obchodních korporacích.

1. Změna, která je podstatná při převodu jednotek

Přechod dluhů při převodu jednotky

Po novele OZ bude jednoznačné, že mezi dluhy, které přechází na nabyvatele, jsou zahrnuty platby za správu domu i za služby spojené s užíváním jednotky. Vzhledem k tomu, že správce domu nemá povinnost ke dni převodu provést vyúčtování, půjde i o dluhy na zálohových platbách za služby.

Nově OZ stanoví, že dluhy nepřejdou, pokud nabyvatel nedostal od osoby, která provádí správu domu, potvrzení o bezdlužnosti či výši dluhu, přestože o toto potvrzení byl správce požádán.

OZ vlastníkovi nemovitosti ukládá  povinnost toto potvrzení předložit. Nově bude mít možnost si (se souhlasem vlastníka) potvrzení u správce domu vyžádat také nabyvatel.

K přechodu dluhů však dojde v případě, že nabyvatel o dluzích věděl nebo se o nich dozvěděl z jiných zdrojů a správce domu tuto „vědomost“ prokáže při případném vymáhání dluhu.

Dosavadní znění (do 30.6.2020):

§1186

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Nové znění (od 1.7.2020):

§1186

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

2. Další změny, které se týkají bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků (SVJ):

> Stanovení úhrady údržby a drobných oprav společných částí domu ve výlučném užívání vlastníka jednotky.

> Zjednodušení postupu pro změnu prohlášení vlastníka. 

> Vlastník jednotky musí správci domu oznámit plánované stavební úpravy.

> Vlastník jednotky musí správci domu oznámit  podnikání a jiné činnosti v bytě, které by mohly vést k narušení pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou.

> Poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku je možné změnit úpravou prohlášení vlastníka, o celkové výši příspěvku rozhoduje shromáždění.

> Přijetí stanov SVJ musí mít podobu notářského zápisu, při změně stanov už však nebude notářský zápis potřeba.

> SVJ může založit i jediný vlastník všech jednotek (např. developer).

> Povinnost založit SVJ se „zmírňuje“, nově bude povinnost založit SVJ až ve chvíli, kdy je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

> Zjednodušil se proces nuceného prodeje jednotky vlastníka, „který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.“ (citace OZ)

> Novelizovány byly další ustanovení týkající se založení, fungování a rozhodování SVJ a také správy domu před založením SVJ.

3. Změny týkající se družstevního vlastnictví

Změnou prošly ustanovení ZOK týkající se založení BD, rozhodování orgánů BD, členského vkladu atd.

K tomu nejdůležitějšímu patří zjednodušení změny stanov BD, kdy nově rozhodne prostá většina přítomných na členské schůzi družstva. Zajímavostí je zrušení povinnosti BD zřídit internetové stránky, informace mohou od 1.7.2020 zveřejňovat pouze na „fyzické“ informační desce.

Pokud vás zajímá, jaký je zásadní rozdíl mezi nemovitostí a družstevním podílem, podívejte se >> ZDE <<