KUPUJETE nemovitost? Díl II. byt s podílem v bytovém družstvu

Začátek mého článku bude stejný jako při článku o osobním vlastnictví. No možná tam najdete pár změn, ale příběh ze života je to stejný :-).

Rozrostla se Vám rodina, čekáte miminko (možná už několikáté), nebo prostě jen chcete větší byt na jiném místě. Nebo právě naopak, už nechcete stále umývat mnoho oken v domečku a raději za utržené peníze si budete pěkně cestovat a bydlet v krásném 2+1 pouze se 3 okny. Prostě  se rozhodnete pro změnu, která stojí na počátku nového bydlení.

Rozhodnutí o novém bydlení je to nejdůležitější a nejlehčí- poté nastává cesta delší a občas i trnitá.

Realitních serverů kde najdete svou vytouženou nemovitost je spousta, asi nejsledovanější jsou Sreality,  kde inzerují vesměs realitní kanceláře (pro fyzické osoby je to zde hodně drahé). Pak tu máme lokální inzerci, jako je u nás v Ostravě Avízo, Bazoš, kde najdete i inzeráty od soukromých osob.

Další  rozhodnutí, které řeší moji klienti –  v jakém vlastnictví si nemovitost koupí?

Pokud kupujete dům, pak se setkáte pravděpodobně pouze s osobním vlastnictvím.

Pokud se rozhodujete koupit byt, zde je dobré se zamyslet co je pro Vás výhodné. Na trhu se setkáte s vlastnictvím osobním a bytem s podílem v bytovém družstvu (lidově družstevní byt).

A jak to s takovým bytem vlastně je?

Byt s podílem v bytovém družstvu

v tomto případě celý bytový dům se všemi byty vlastní bytové družstvo (BD). Při nahlížení do katastru nemovitostí je jako vlastník zapsáno bytové družstvo.
Vy jako kupující tak získáváte družstevní podíl, tedy podíl na této “společnosti = družstvu”(nekupujete si byt). Ze zákona vám vzniká právo nájmu družstevního bytu. Družstvo má povinnost vám tento byt předat k užívání a vystavit nájemní smlouvu. Dále máte právo spolurozhodovat o činnosti družstva – na členské schůzi.
Nákup bytu v družstevním vlastnictví NELZE financovat hypotékou, ale třeba úvěrem ze stavebního spoření. Převod bytu je do několika dnů, v tomto případě neplatíte 4% daň z nabytí nemovitosti.

Většina velkých družstev umožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Dle mého názoru je tato koupě bytu nejvýhodnější. Kupujete byt na který můžete čerpat hypotéku (bance musíte doložit potvrzení od družstva o jeho převoditelnosti do jednoho roku) a zároveň nemusíte platit 4% daň z nabytí nemovitosti.

A co se děje pokud už máte svůj byt s podíle v bytovém družstvu vybraný?

Zde se Vám pokusím v pár krocích shrnout co vše můžete při koupi nemovitosti s podílem v bytovém družstvu čekat. V praxi je každý případ individuální a proto ke svým klientům přistupuji s maximální péči a snažím se je celým procesem bezpečně provést.

1. Podepsání rezervační smlouvy, složení rezervačního poplatku. Toto se odvíjí od realitní kanceláře, které si stanovuje požadavky na lhůty a výši rezervačního poplatku.
   Na co si dát pozor: Doporučuji smlouvu tří stranou , kdy do smluvního vztahu vstupují prodávající, zprostředkovatel a kupující. Rezervační smlouva by měla obsahovat rámcově za jakých podmínek nemovitost budete kupovat. Dále definici nemovitosti, dohodnutou kupní cena, termín do kdy trvá rezervace (doporučuji alespoň dva měsíce), závazky všech stran, sankce pro prodávajícího i kupujícího.
2. Financování nemovitosti. Pokud budete nemovitost financovat pomoci hypotéky, čeká se na podpis hypoteční smlouvy. Před podpisem smlouvy musí nemovitost ještě ocenit odhadce. Prodávající by měl umožnit odhadci vstup do své nemovitosti a být vstřícný vůči dalším požadavkům odhadce. Bytové družstvu v tomto případě vystavuje pro úvěrující banku potvrzení o možnosti převodu do osobního vlastnictví. Toto potvrzení je platné 1 rok a je zde specifikované za jakých podmínek je možné převod uskutečnit (splacení anuity, poplatky bance, poplatky bytovému družstvu).
   Na co si dát pozor: Pokud se chystáte nemovitost financovat hypotékou, doporučuji si dopředu zjistit u které banky budete žádat o hypotéku, případně si již nechat udělat pre-scóring (předběžné zjištění jestli Vám banka může hypotéku poskytnout). Vyhnete se tak průtahům ve vyřizování hypotéky a případnému neúspěchu.
3. Podepsání smlouvy o převodu členských práv a smlouvy o advokátní úschově. Teď nastává ten nejdůležitější okamžik při koupi Vaší nemovitosti. Určitě si nechte smlouvy zaslat dopředu a pořádně si je pročtěte. Pokud Vám něco nebude jasné, nebo nebude vyhovovat, žádejte o vysvětlení a změny.
   Smlouva by měla obsahovat předmět převodu, pod které bytové družstvo patří, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy. V části o kupní ceně by neměla chybět celková suma za kterou nemovitost kupujete. Pokud je součástí kupní ceny i provize RK , měla by smlouva zahrnovat její výši. Pokud hradíte nemovitost přes hypotéku,je dobré specifikace výši která půjde z vlastních zdrojů a výši hypotečního úvěru
   Smlouva o advokátní úschově specifikuje za jakých podmínek, jaké částky a na jaké účty budou převedeny.
   Na co si dát pozor: Kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově jsou nejdůležitější dokumenty při koupi Vaší nemovitosti. Věnujte pozornost správnosti Vašich údajů, údajům o nemovitosti, datům která jsou pro Vás závazná.
4. Ověření u družstva. V této chvíli již máte podepsané smlouvy a zbývá si je jen nechat ověřit na družstvu. Ve chvíli kdy Vám družstvo dá razítko a podpis, stáváte se družstevníkem a přechází na Vás daná nemovitost. Na základě těchto podpisů a předložení advokátovi, dochází k uvolnění finanční částky z advokátní úschovy.
   Na co si dát pozor: Je důležité si ověřit ve stanovách družstva kdo je zplnomocněn podepisovat převod členských práv. Většinou se jedná jak o předsedu tak místopředsedu. Pokud by jste měli pouze jeden podpis nemusí toto advokát akceptovat a vyplatit peníze z advokátní úschovy.
5. Správcovská firma. Většina bytových družstev má svou správcovskou firmu, která se jim stará o všechny potřebné dokumenty. Tato firma Vám na základě smlouvy o převodu družstevního podílu vystaví nájemní smlouvu a evidenční list s rozpisem nájmu.
6. Předání nemovitosti novému majiteli. Vyhotovení předávacího protokolu, opis všech měřičů tepla, elektroměrů, plynoměrů to vše stojí za ukončení koupě Vaší nemovitosti. Tyto záležitosti by měl s Vámi absolvovat Váš realitní makléř.
   Na co si dát pozor: Zkontrolujte si všechny čísla, která opisujete ze spotřebičů. Na základě předávacího protokolu se půjdete přihlásit k odběru elektřiny a plynu. Po odhlášení bývalého majitele, máte lhůtu 10 dnů na přihlášená, jinak Vám mohou odstavit přívod plynu a elektřiny.  Nezapomeňte si podívat kde budete mít sklep a předat si všechny potřebné klíče.

Těchto pár bodů ve zkratce vystihuje vše co Vás čeká při koupi Vaší nemovitosti. V případě koupě nemovitosti s podílem v bytovém družstvu se délka přepisu pohybuje okolo 3 týdnů.

Ať už se rozhodnete pro jakékoliv vlastnictví, přeji Vám aby cesta k vašemu vysněnému bydlení nebyla trnitá, ale radostná a pohodová. Aby jste se nemusili bát o své finance a vše probíhalo bezpečně, tak jako to je u mě s mými klienty.