VADY NEMOVITOSTÍ: pohled nejvyššího soudu 2

Dnes se podíváme na dva judikáty, které řeší jeden z nejčastějších sporů: Vada nebo běžné opotřebení? Často je klíčové rozhodnout, zda se jedná o skutečnou vadu, na kterou lze uplatnit právo z vadného plnění, nebo jen o běžné opotřebení odpovídající stáří a údržbě nemovitosti.

Porovnáme 2 judikáty, kde v podobné věci soud rozhodl zcela opačně.

Judikát Nejvyššího soudu 33 CDO 896/2010, ze dne 28.7.2011

O co šlo?

Kupující koupili dům starý 90 let (na hranici životnosti), který neprošel žádnou rekonstrukcí.

Prodávajícímu vytkli tyto vady: napadení domu dřevokazným hmyzem, podmáčená podlaha v důsledku spodní vody a nedostatečné izolace.

Uváděli, že „Při koupi nemovitosti nemohli počítat s takovými faktory opotřebení, které vycházely z jednání žalovaného, tj. z toho, že dům neudržoval a v podstatě ho znehodnocoval.“

Žalobou požadovali na základě znaleckého posudku úhradu nákladů na odstranění vad, což nižší soudy shodně zamítly.

Jak rozhodl Nejvyšší soud?

Kupující následně neuspěl ani u Nejvyššího soudu. Ten dovolání zamítl a rozhodl, že vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby.

DŮLEŽITÉ! Běžné opotřebení nelze považovat za vadu nemovitosti!

Judikát Nejvyššího soudu 33 CDO 764/2019, ze dne 28.1.2021

O co šlo?

Kupující koupili roubenku starou přibližně 120 let. Objekt byl dle prodávajícího řádně udržovaný, v minulosti prošel několika stavebními úpravami a modernizacemi (nová podlaha, úprava oken, nátěr chalupy a střechy) a zvenku působil velmi dobře.

Prodávajícímu vytkli skrytou vadu – napadení krovu domu dřevokaznou houbou.

Požadovali slevu z kupní ceny a u nižších soudů s žalobou uspěli.

Jak Nejvyšší soud rozhodl?

Nejvyšší soud v tomto případě řešil otázku, zda lze považovat dřevokaznou houbu u starých staveb za běžné opotřebení, nebo zda se jedná o vadu.

Rozhodl tak, že dovolání prodávajícího zamítl a potvrdil rozsudky nižších soudů s tím, že pro posouzení této otázky je významné, že sice stavba je roubenkou starou přibližně 120 let a v takovém případě lze projevy napadení dřevokaznou houbou v dané lokalitě obvykle předpokládat, ale je také nutné přihlédnout k rozsahu napadení, a to i ve vztahu ke stavu a údržbě konkrétního objektu.

V daném případě se dřevomorka v objektu nacházela v terminálním stadiu a v mnohem větším rozsahu, než je u daných staveb obvyklé. Objekt prošel rekonstrukcemi (které měly prodloužit jeho životnost) a vzhledem k charakteru stavby, její poloze a stáří, tak nelze výskyt dřevomorky v takovém rozsahu považovat za projev běžného opotřebení, ale jde o vadu věci.

DŮLEŽITÉ! Od rekonstrukce lze očekávat prodloužení životnosti stavby a má tedy vliv na posouzení míry obvyklého opotřebení!

Vada nebo běžné opotřebení – shrnutí

Jednoduše: V prvním případě kupující neuspěl, protože podle názoru soudu měl vzhledem ke stáří, obvyklé době životnosti nemovitosti a neprováděné údržbě její opotřebení předpokládat. V druhém případě naopak kupující uspěl, protože vzhledem k rekonstrukci nemovitosti mohl očekávat prodloužení její životnosti a proto nelze pokládat dřevomorku za běžné opotřebení, ale za skrytou vadu.

První uvedený judikát 33 CDO 896/2010 patří mezi nejčastěji citované rozsudky. Nejvyšší soud v něm vyslovil stanovisko, jaký je rozdíl mezi vadou v právním smyslu a projevem běžného opotřebení (stavem nemovitosti z hlediska stáří a způsobu využití) a že běžné opotřebení nemovitosti není její vadou, kterou lze reklamovat.

Byť byl tento rozsudek vynesen v době před účinností současného Občanského zákoníku, je dosud „nepřekonaný“ a nižší soudy v souladu s ním stále rozhodují.

Druhý uvedený judikát 33 CDO 764/2019, kde soud rozhodoval o stejné vadě, ukazuje, že na posouzení  mohou mít vliv další podstatné okolnosti. V tomto případě šlo o provedenou rekonstrukci, která předpokládá prodloužení životnosti nemovitosti a proto soud rozhodl opačně než v předchozím (podobném) sporu.

převzato z www.abes.cz