Vady nemovitostí: Pohled Nejvyššího soudu

Proč byste se měli zajímat o judikáty Nejvyššího soudu a co vám mohou přinést? Odpověď je jednoduchá: jsou klíčovým prvkem, který může rozhodovat o výsledku vašeho případného soudního sporu.

Když se váš případ podobá či přímo shoduje s případy, které již Nejvyšší soud projednal, nižší soudy obvykle následují jeho stanovisko. Judikáty Nejvyššího soudu tak představují mocný argument, který může podpořit vaši právní pozici a ovlivnit konečné rozhodnutí soudu při případném právním sporu v realitním světě.

Vybrala jsem pro vás klíčové judikáty a v následujících článcích se ponoříme do konkrétních případů, kde Nejvyšší soud formuloval výsledky sporů týkajících se faktických vad nemovitostí. Dnes začneme obecným úvodem do této problematiky, abych vám poskytla pevný základ pro pochopení následujících článků. Připravte se na detailní pohled do světa práva a soudních rozhodnutí, které vám mohou pomoci v případě pokud byste museli některý z těchto sporu sami řešit.

Terminologie

Běžné opotřebení

Běžné opotřebení je projevem stáří nemovitosti s přihlédnutím k obvyklému užívání a údržbě, které je možné očekávat.

Běžné opotřebení není vadou v právním smyslu a kupujícímu nevzniká právo uplatnit vadné plnění.

Faktická vada zjevná

Obecně platí, že zjevné vady jsou takové, které lze zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti a jsou zřejmé na pohled nebo které je možné zjistit běžně prováděnými zkouškami bez nutnosti destrukce nemovitosti.

U vad zjevných má kupující zachována práva z vadného plnění (reklamace) pouze v případě, že prodávající kupujícího výslovně ujistil o tom, že je nemovitost bez vad, nebo vadu lstivě zastřel.

Faktická vada skrytá

Skryté vady jsou vadami, které existovaly již v době koupě nebo převzetí nemovitosti kupujícím a které vyšly najevo až dodatečně. Jedná se tedy o takovou vadu, která nebyla při uzavření smlouvy viditelná ani zřejmá a projevila se až následně při užívání nemovitosti.

Pokud má nemovitost skryté vady, může je kupující uplatnit ve lhůtě pět let od nabytí nemovitosti.

Kupující může po prodávajícím požadovat:

• nápravu či opravu vady,
• slevu z kupní ceny,
• odstoupení od kupní smlouvy.

Pokud prodávající vadu neuzná a nedojde k dohodě, může kupující podat soudní žalobu.

Nejčastěji řešená otázka: Vada nebo běžné opotřebení?

Nejčastěji řešeným sporem je, zda se u nemovitosti projevila vada, kde lze uplatnit právo z vadného plnění, nebo jde o běžné opotřebení, odpovídající stáří a údržbě nemovitosti, které měl kupující očekávat a s reklamací neuspěje. Posouzení není vždy zcela jednoznačné. Důvodem jsou různé okolnosti, které konečné rozhodnutí ovlivní.

Co bývá také předmětem sporů mezi kupujícím a prodávajícím?

• Nejedná se o vadu zjevnou, kterou měl kupující zjistit již při uzavření smlouvy?
• Jde o skrytou vadu, když se dosud nijak neprojevila?
• Existovala skrytá vada již v době uzavření smlouvy nebo vznikla až později a nelze ji tedy uplatnit? 
• Není ve smlouvě vyloučena odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti?
• Byla chybějící „vlastnost“ nemovitosti prodávajícím před prodejem deklarována a kupující ji očekával?

Jak soudy postupují?

Obecně je postup takový, že se soud seznámí s předmětem sporu a právními názory protistran, které navrhují, jak by měl soud věc posoudit a rozhodnout. Na podporu svých tvrzení navrhují tzv. „provedení důkazů“. V případě sporů o vady nemovitostí jsou důkazem vždy znalecké posudky. Pravděpodobnost, že by soud rozhodl bez znalce je mizivá.

Převzato z www.abes.cz