VADY NEMOVITOSTI – 3 nejčastější otázky

Vady nemovitosti – ožehavé téma, jak u prodávajících tak u kupujících. Pojďme se dneska podívat na 3 nejčastější otázky, spojené právě s vadami nemovitosti a na co si dát určitě pozor.

KDO JE ZA CO ZODPOVĚDNÝ

• za vady nemovitosti faktické i právní odpovídá prodávající po dobu 5 let
• kupující pak může požadovat
  • uvedení do bezvadného stavu
  • slevu z kupní ceny
  • odstoupení od smlouvy, pokud není možné vadu odstranit a brání řádnému užívání nemovitosti
• za poskytnuté informace o nemovitosti (např. v inzerci nebo v emailech) odpovídá realitní zprostředkovatel a kupující může uplatňovat náhradu škody, pokud se informace ukážou nepravdivé.

Jak můžete předejít problémům?
– Nemovitost řádně prověřte a vady vyřešte nebo s nimi seznamte kupujícího a zohledněte je v kupní ceně.
– Do kupní smlouvy dejte ustanovení, ve kterém se kupující vzdá práva na uplatnění vad.

Co dělat, když se kupující práva na uplatnění vad ve smlouvě nevzdá?
– Objeví-li se skryté vady, prodávající má povinnost je řešit.
– V případě zjevných vad může prodávající pozdější požadavky kupujícího odmítnout.

JAKÁ ŠKODA MI MŮŽE VZNIKNOUT PORUŠENÍM INFORMAČNÍ POVINNOSTI?

Podívejme se na několik příkladů:

> Náhrada nákladů na zřízení přístupové cesty

Přístupová cesta k nemovitosti vede po mnoho let užívané cestě, která je ale ve vlastnictví třetí osoby, není veřejnou komunikací a není k ní zřízeno věcné břemeno ani jinak vyřešena možnost užívání. Realitní zprostředkovatel neinformoval kupujícího, že není právně zajištěn přístup, naopak ujišťoval, že cesta je „bez problémů“. Po koupi se situace změní a vlastník cesty zamezí kupujícímu přístup. Kupujícímu vznikla škoda buď tím, že musel vynaložit prostředky na právníka a soud nebo budovat cestu přes jiné pozemky.

> Náhrada nákladů na zřízení čističky

Realitní zprostředkovatel inzeruje pozemek k zástavbě s informací, že je možné napojení na obecní kanalizaci, informace je uvedena rovněž v materiálech, které předal kupujícímu na prohlídce. Kupující následně zjistí, že obec má výstavbu kanalizace připravenou, ale ještě není vybudovaná a připojit se tedy bude možné až za několik let. Pokud chce stavět ihned, musí zřídit vlastní čističku. Škoda odpovídá rozdílu nákladů mezi napojením na kanalizaci a vybudováním domovní čističky.

> V obou případech se jedná o „konkrétní závady a omezení váznoucí na nemovitosti, které plynou z veřejných seznamů, či o nich realitní zprostředkovatel vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět“ (viz § 12 ZRZ). Není jisté, zda by soud nárok kupujícího skutečně uznal, protože dosud k tomu žádný judikát není. Ale ZRZ tuto možnost otevřel a obecně se soudy staví spíše na stranu spotřebitele než podnikatele.

 OPRAVDU MUSÍM PROVĚŘOVAT VŠECHNY VADY?

Povzdech nad tím, že „je toho hodně na co dávat pozor“, patřil také mezi časté 🙂

Na vše dávat pozor nemusíte, může se vám ale stát, že se vada projeví později a vás to může stát čas.

Co tedy určitě nezanedbejte při přípravě nemovitosti do prodeje?

Pokud jde o vady právní

• kontrolujte list vlastnický – vždy mějte LV se všemi údaji (nejen z dálkového náhledu)
• kontrolu nabývacího titulu lze doporučit, u jednotek je nutností!
• prověřte katastrální mapu – černé stavby, okolní pozemky, ev. spoluvlastnické podíly na nich, přístupy, atd.
• u stavebních pozemků prověřte územní plán a ev. napojení na sítě apod. dle konkrétní situace
• vylučte zákonná předkupní práva
• důkladně a konkrétně prověřte možné spory o vlastnictví, nájemní vztahy, rodinnou situaci (rodinná domácnost, SJM).

A máte-li nějaké podezření, pak se také doptejte

• na omezení svéprávnosti
• na dluhy, hrozící insolvenci či exekuce, ev. je prověřte v rejstřících.

U vad faktických mimo prohlídky a zdokumentování stavebně-technického stavu upozorněte prodávajícího na povinnost předložit stavební dokumentaci (mimo jednotek), revize atd., která by měla být v souladu se stavbou! V případě nesouladu by pak mohl vzniknout problém.

Rozhodně vady nemovitostí nepodceňujte a nemovitost před prodejem vždy řádně prověřte.