Realitní trh se v roce 2022 mění. Co můžeme očekávat?

Realitní trh prochází za poslední měsíce výraznou proměnou.  Od dubna letošního roku dochází v porovnání se stejným obdobím loňského roku ke stagnaci, zpomalení a snížení cen nemovitostí. V porovnání období od ledna do května v letech 2021 a 2022 došlo za prvních 5 měsíců loňského roku v průběhu inzerce ke zlevnění v průměru u 10 % bytů. Průměrná sleva činila 220 000 Kč.

V letošním roce podíl zlevněných bytů roste každým měsícem. V lednu se to týkalo 13 % inzerátů, v květnu už 21 %. To v praxi znamená, že pětina lidí musí svou nemovitost zlevnit, aby získali vážného zájemce. Průměrná sleva letos činí o něco více než loni, a to 240 000 Kč (zdroj Valuo).

U domů je situace podobná. V období od ledna do května 2021 bylo zlevněno v průměru 9 % inzerátů před tím, než byly staženy z inzertních serverů. Např. v květnu 2021 muselo zlevnit 9 % domů, letos je to 2x víc, a to 18 %. Průměrné zlevnění domů bylo o 270 000 Kč, letos jsou slevy výraznější. Zájemce v průměru zaplatí o 318 000 Kč méně, než bylo v původním inzerátu.

​​Lidé musí nemovitosti zlevňovat a připravit se na prodloužení doby prodeje nemovitosti. Důvodem je snížená poptávka, a to kvůli zvýšení úrokových sazeb (více v článku zde). Úvěry na bydlení se staly méně dostupné. Na realitních portálech se hromadí nemovitosti na prodej a drobní investoři čekají na rapidní snížení cen nemovitosti na přelomu roku.

V prvních 5 měsících roku 2021 bylo množství aktivních nabídek vyrovnané, od ledna 2022 je patrný prudký nárůst. Bytů v inzerci zůstává o 41 % víc než v květnu 2021 a domů dokonce 2x víc než v loňském roce.

A co na to říká katastr?

Data z katastru ukazují, že počty prodaných bytů a domů jsou nižší než za stejné období v roce 2021. V prvních třech měsících má křivka podobný tvar jako loni, výraznější změna nastává v dubnu. Pomyslné nůžky se ještě více rozevírají v následujícím měsíci, kdy křivka počtu prodaných nemovitostí strmě klesá.

Pokles počtu prodaných bytů v květnu je téměř 20 %, domů se prodalo o čtvrtinu méně (o 25,73 %). Trendy u realizovaných prodejů mívají 2měsíční zpoždění oproti datům z inzerce. Dá se tedy předpokládat, že množství skutečně prodaných nemovitostí ještě klesne. Jestli to přinutí prodávající inzerovat rovnou za nižší cenu, se dozvíme v příštích měsících (zdroj Valuo).

Roste poptávka po nájemním bydlení

S rostoucím úrokovými sazbami a čím dál nedostupnějšími hypotékami pro mladé lidi, roste poptávka po nájemním bydlení a tím také poptávka pronajímatelů po roky opomíjené a minimálně využívané inflační doložce v nájemních smlouvách.

Každoroční zvyšování nájemného umožňuje zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (dále jen „OZ“):

§ 2248

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

OZ už ale nijak neupravuje, jakým způsobem si pronajímatel a nájemce toto zvýšení nájmu mají sjednat.

V nájemních smlouvách se tedy mohou objevit různé varianty. Podstatné je pouze to, aby ujednání bylo dostatečně určité, nebylo v rozporu s dobrými mravy a nezkracovalo práva slabší strany, kterou je v tomto případě nájemce.

Obvyklá bývají ujednání, ve kterých je zvyšování nájemného navázané na inflaci vyhlašovanou Českým statistickým úřadem, standardně se používá index spotřebitelských cen.

Inflační doložky

Nejčastěji se setkáme s doložkami, které jsou vázané na výše zmíněný roční index spotřebitelských cen. Ten je vyhlašovaný vždy v únoru nebo březnu za předchozí rok.

Například:

„Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné o částku odpovídající roční míře inflace za předchozí kalendářní rok vyjádřené úhrnným indexem spotřebitelských cen vyhlášeným Českým statistickým úřadem, a to od měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl index vyhlášen.“

„Pronajímatel je oprávněn jednostranně k 1.1. příslušného kalendářního roku zvýšit nájemné o částku odpovídající roční míře inflace za předchozí kalendářní rok příp. kalendářní roky vyjádřené úhrnným indexem spotřebitelských cen vyhlášeným Českým statistickým úřadem, pokud míra inflace přesáhne jednorázově, příp. kumulativně hodnotu 5 %.“

Pro nájem sjednaný na dobu určitou 1 rok, což bývá nejčastější varianta, však není výhodné sjednávat doložku vázanou na roční míru inflace. Vhodnější je využít inflační doložku vázanou na meziměsíční míru inflace. Doložka lze použít i pro nájem delší než 1 rok.

„Pronajímatel je oprávněn zvýšit jedenkrát ročně nájemné o míru inflace vyhlašovanou Českým statistickým úřadem, když míra inflace přesáhne 3 % ode dne posledně dohodnutého či stanoveného nájemného, a to počínaje měsícem následujícím po měsíci, kdy míra inflace přesáhne 3 %.“

Příklad použití této doložky

Nájem je sjednaný na dobu určitou 1 rok, nájemní smlouva byla uzavřená k 1.1.2022, nájemné 10.000 Kč.

Meziměsíční inflace byla v lednu 4,4 %, tzn., že pronajímatel mohl zvýšit nájemné o 4,4 % od 1.2.2022, ale rozhodl se, že počká, jak se inflace bude dál vyvíjet. Inflace pokračovala v únoru – 1,3 %, v březnu – 1,7 % a v dubnu – 1,8 %. Pronajímatel se tedy rozhodl, že od května zvýší nájemné o součet meziměsíčních inflací od 1.1.2022, kdy bylo naposledy sjednáno nájemné, tedy o 9,2 % na 10.920 Kč. Zvýšení nájmu musí písemně oznámit nájemci. Do konce nájmu, tzn. do 31.12.2022 už nájemné znovu zvýšit nemůže.

Poznámka na závěr

OZ nijak neupravuje zvyšování nájemného u jiného typu nájmu než u bytu a domu, tzn. nájmu určeného k uspokojování bytové potřeby. Znamená to, že u nájmu podnikatelských prostor, zahrádek, zemědělských pozemků atd. je možné sjednat v nájemní smlouvě zvyšování nájemného častěji než 1x ročně.