PRODAT NEBO PRONAJMOUT NEMOVITOST?

Prodej bytu nebo domu vás může potkat, i když to nečekáte a nejste tuto situaci připraveni řešit. Může se jednat o dědictví, rozvod nebo jakoukoliv jinou záležitost, která vede k otázce řešení bydlení. Jedna z prvních myšlenek v takové chvíli je, zda se vyplatí nemovitost prodat nebo je lepší ji pronajmout a využít jako vedlejší příjem. Část lidí si okamžitě odpoví, že ceny nemovitostí jsou nyní vysoko a proto je dobré toho využít a nemovitost prodat. Jenže tak snadné to není.

Ještě na jaře se řada expertů přikláněla k tomu, že pandemie koronaviru a s tím spojená opatření zacloumají s realitním trhem. Žádné zemětřesení se ale (aspoň zatím) nekonalo. Některé nemovitosti v určitých regionech sice zlevnily, ale spíše domy a byty nižší kvality a v méně atraktivních lokalitách.

Potom se před vámi otevírají dvě možnosti, jak s nemovitostí naložit. Můžete jí prodat, nebo pronajmout. Obě varianty – prodej i pronájem nemovitosti – mají svá pro a proti. Co je výhodnější? A na čem vyděláte?

VÝNOS Z PRONÁJMU A Z PRODEJE

Začněme u čísel. Při prodeji i pronájmu bytu nyní můžete těžit z hladového trhu. Vysoká poptávka žene ceny nemovitostí nahoru. Byty zdražují. To se promítá i do výše nájmů, které rostou především ve větších městech. Kolik za byt při prodeji utržíte, můžete orientačně zjistit z cenových map. Nebo se podívejte, za kolik se podobné byty prodávají ve vaší lokalitě.

Podobný průzkum si udělejte i ohledně nájmů. Pamatujte na to, že o výši nájemného rozhodují nejen lokalita a dispozice, ale také vybavení. Za vyšší peníze pronajmete tři plus jedna v novostavbě než podobně velký nerekonstruovaný byt v paneláku. Ohledně výhodnosti pronájmu rozhoduje takzvaný roční výnos, který by měl být alespoň 5 %, nejlépe však 7 až 8 %. Jestliže má váš byt hodnotu 1,5 milionů korun, měli byste z pronájmu po odečtení všech nákladů ročně získat mezi 75 až 120 tisíci korun. Pokud byste utržili méně než 5 %, bude pro vás pronájem bytu spíše zátěží.

KDY JE LEPŠÍ BYT PRODAT?

1. když potřebujete peníze
2. nechcete se o nemovitost starat
3. nemáte finance na potřebnou rekonstrukci
4. máte lepší možnost, kam peníze z prodeje investovat
5. byt je nevhodně umístěn, v problémové lokalitě, nevhodný k pronájmu
6. chcete se odstřihnout od minulosti a začít nový život

VÝHODY PRODEJE:

• máte větší obnos peněz na jiné investice, na splacení dluhů, úvěrů, rekonstrukci jiné nemovitosti, investici do lepší nemovitosti
• nemáte starosti s prázdnou nemovitostí, odpadá placení příspěvků do fondu oprav, na správu nemovitosti, daně, pojistky,…
• nemusíte hledat nájemce, starat se o administrativu, finance, nezávadný stav bytu
• nemusíte investovat do rekonstrukce, pokud je ve špatném stavu

KDY VOLNÝ BYT PRONAJMOUT?

1. když nepotřebujete větší obnos peněz
2. chcete se do bytu časem vrátit
3. chcete byt podržet pro děti
4. byt je v dobrém stavu a nepotřebuje větší rekonstrukci
5. byt je v dobré lokalitě, vhodný k pronájmu
6. nevadí vám starat se o nemovitost
7. nevadí vám půjčovat byt jiným lidem
8. neobtěžuje vás jednání s lidmi
9. chcete zhodnotit majetek a počkat si na lepší dobu k prodeji
10. chcete zhodnotit majetek, investovat a spořit na penzi, cestování, sny prostřednictvím investice do nemovitosti
11. chcete mít pravidelný (pasivní) příjem z pronájmu na dlouhou dobu

VÝHODY PRONÁJMU:

• kvalitní nemovitost se zhodnocuje v čase, peníze v ní uložené nepožírá inflace
• vyžaduje minimum vašeho času ke správě majetku, investice
• bydlení je potřebné, pomáháte lidem, kteří si vlastní bydlení nemohou dovolit anebo nechtějí vlastnit nemovitost, preferují bydlení v pronájmu před dlouhodobým zadlužením…
• nese pravidelný měsíční příjem po dlouhou dobu.

Shánění nájemníků vás bude stát čas, aniž byste za to měli odpovídající odměnu. Započítat je třeba veškeré náklady, které budou s pronájmem nemovitosti spojené: podávání inzerátů, telefonáty, právní servis při sepisování smluv, běžné opravy v bytě, zdanění příjmu z pronájmu apod. Nakonec můžete zjistit, že ze dvanácti tisíc, které od nájemníka tržíte měsíčně, vám zbývá s bídou pět.

A to všechno ze podmínek, že nájemce platí a vše je v pořádku. Naopak někdy mohou nastat situace, kdy musí dojít k nedobrovolnému vystěhování nájemníku. Jak se na to připravit si můžete přečíst zde.

HLEDÁNÍ NÁJEMNÍKŮ A KUPCŮ

Zatímco kupce, který si od vás byt koupí, stačí najít jen jednoho, nájemníků se u vás může vystřídat celá řada. Sehnat spolehlivé nájemníky přitom může být běh na dlouhou trať. Musíte počítat i s tím, že byt bude třeba několik měsíců opuštěný, než najdete nové zájemce. V takovém případě pochopitelně musíte platit služby a další poplatky spojené s provozem bytu. Zároveň je třeba započítat i náklady na drobné opravy bytu. Když se něco porouchá, bude oprava zařízení zpravidla na vás jako na majitelích.

Na druhou stranu, nemovitost je stále vaše. A pokud se nenachází v problematické lokalitě, její hodnota by měla narůstat (za předpokladu běžných průběžných investic). Kdykoli ji můžete zastavit u banky, pokud by na to přišlo a vy si potřebovali vzít hypotéku. Nebo ji můžete prodat, když vás shánění nájemníků přestane bavit a usoudíte, že pro utržené peníze máte lepší využití.

Najít kupce může být stejně složité jako najít nájemníka. Oklikou se zase vracíme k ceně prodávané nebo pronajímané nemovitosti. Pokud se vám do čtrnácti dnů neozve potenciální kupec, je prodejní cena nastavena špatně. To samé platí i o pronájmu bytu. Obecně lze říci, že pokud se rozhodnete pro pronájem, je lepší hledat dlouhodobého nájemce, kterému dáte o něco nižší cenu. Vyplatí se to více než neustále hledat krátkodobé nájemníky za vyšší cenu.

Důležité samozřejmě je, aby vám nájemníci platili včas a chovali se slušně, například záměrně neničili vybavení bytu. Říci si pochopitelně můžete o kauci, která podle nového občanského zákoníku může být až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Tak vysoká kauce ovšem může nájemníky odradit. Standardem jsou tři měsíční nájmy.

PRODAT, NEBO PRONAJMOUT?

Hlavní výhodou pronájmu nemovitosti je, že vám z ní plynou pravidelné měsíční příjmy a zároveň ji máte v záloze, kdyby se cokoli přihodilo a vy se ji rozhodli prodat. Na druhou stranu se musíte obrnit trpělivostí při hledání solidních nájemníků.

Pokud se rozhodnete byt pronajímat, víte jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

Musíte také počítat s tím, že prodej bytu je jednorázovou záležitostí, kdežto pronájem je záležitostí dlouhodobou, která bude vyžadovat vaši součinnost, i když přenecháte hledání nájemníků realitní společnosti.

Rozhodujte se podle finanční výhodnosti i vaší aktuální situace. Je důležité znát tržní cenu nemovitosti, jen tak se můžete kvalifikovaně rozhodnout, co pro vás bude lepší. Zvážit byste měli i případný budoucí rozvoj lokality. Nahlédněte proto do územních plánů. Je možné, že v budoucnu váš byt ještě získá na ceně. Je ale možný i naprostý opak.

Závěrečné rozhodnutí je tedy plně ve vašich rukou. Pokud jste se rozhodli, že chcete prodat byt či dům, anebo ho pronajmout, buďte obezřetní a zjistěte si co nejvíce informací. V případě, že je u vás žádoucí, aby celý proces proběhl hladce a hlavně správně, využijte služeb realitního makléře, který vám pomůže byt efektivně zviditelnit a prodat za optimální cenu.