PRÁVNÍ VADY NEMOVITOSTI – SKRYTÉ

Právní vady skryté (stejně jako skryté faktické) jsou ty, které existovaly již v době převodu vlastnického práva, ale vyšly najevo až dodatečně.  

Jak takové vady zjistit, když nejsou nikde zapsané a nejsou zjistitelné z veřejných rejstříků?

Primárně od prodávajícího, doporučuji se konkrétně doptat, nemusí si na vše sám vzpomenout. Další možnosti pak uvedu u jednotlivých vad.

Jak je řešit?

Pokud skrytou právní vadu zjistíte před prodejem nemovitosti, řešení je podobné jako u právních vad zjevných. Více v článku Právní vady zjevné 1.část >

Pokud je řešení specifické, možnosti uvedu opět u jednotlivých vad.

1) NÁJEMNÍ PRÁVO

Nájem podle Občanského zákoníku (§ 2221 NOZ) přechází spolu s převodem vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího, a to i v případě, kdy kupující o existenci nájmu nevěděl.

Může způsobit, že kupující nebude moci nemovitost užívat a pokud nájem nelze ukončit, může požadovat slevu z kupní ceny nebo odstoupit od kupní smlouvy. 

POZOR! Obvyklé je v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena žádným nájmem ani podobným právním vztahem. V případě, že je toto prohlášení nepravdivé, lze sjednat smluvní pokutu a/nebo do smlouvy zakotvit oprávnění kupujícího od smlouvy odstoupit.

Jak zjistit, zda je nemovitost pronajatá?

Nájmy (až na výjimky) se nezapisují do katastru nemovitostí, proto tuto informaci musíte zjistit přímo od vlastníka.

Jaké jsou možná řešení, pokud je nemovitost pronajata?

Po dohodě s vlastníkem můžete

• ukončit nájem před uzavřením kupní smlouvy (např. z důvodu lepší kupní ceny nebo zvýšení počtu ev. zájemců). Nájem lze ukončit
  • dohodou
  • nechá se doběhnout, byl-li uzavřen na dobu určitou
  • je-li to podle OZ nebo nájemní smlouvy možné, pak výpovědí
  • POZOR! Nájem bytu nelze ukončit jen z toho důvodu, že se změnil vlastník věci.
• prodej „s nájemníkem“. Pokud se nájem nepodaří ukončit, lze nemovitost převést i s nájmem. Kupujícímu to může vyhovovat, měl by ale být seznámen se zněním nájemní smlouvy!

2) ZÁKONNÁ PŘEDKUPNÍ PRÁVA  

Zákonná předkupní práva vyplývají přímo ze zákona a nejsou zapsána na listu vlastnickém. Jejich podstatou je povinnost vlastníka nabídnout oprávněné osobě, tzv. předkupníkovi, nemovitost ke koupi, pokud ji prodává třetí osobě, tzv. koupěchtivému.

Jaká zákonná předkupní práva existují? 

• mezi podílovými spoluvlastníky (§ 1124 NOZ) – od 1.7.2020 se vztahuje pouze na případy, kdy spoluvlastnictví bylo založeno v důsledku dědění (nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit), trvá 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví
• mezi vlastníkem a nájemcem při prvním převodu jednotky (§ 1187 NOZ) – v případě, že je převáděna jednotka, která nově vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu při prvním převodu jednotky předkupní právo (koupě musí být realizována do 6 měsíců od její účinnosti, pak předkupní právo zanikne)
• mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem (ev. vlastníkem práva stavby) (§ 1254 NOZ) –stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, právo není časově omezeno, případná odchylná ujednání se mohou zapsat do katastru nemovitostí
• mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby (§ 3056 NOZ) – v případech, kdy se na pozemku nachází stavba, která se s nabytím účinnosti NOZ nestala součástí pozemku, má vlastník stavby předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě 

Podrobně o předkupních právech se můžete dočíst ZDE

• Přehled všech zákonných předkupních práv >

Výjimečně se také můžete setkat s předkupním právem státu podle § 13 zákona o státní památkové péči, kdy má stát právo na přednostní koupi kulturních památek, a s předkupním právem podle § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny, které se vztahuje k „nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi“.

Jak existenci předkupního práva zjistit?

Vždy bude záležet na konkrétní situaci, zda se na ni některé z předkupních práv může vztahovat.

Zdrojů je pak několik:

• informace od vlastníka
• LV – zda je nemovitost ve spoluvlastnictví, existuje právo stavby nebo je stavba součástí pozemku atd.
• nabývací titul – především pokud jde o předkupní právo mezi podílovými spoluvlastníky a první převod jednotky

Co může vada způsobit za problém?

• zrušení kupní smlouvy – pokud předkupník uplatní předkupní právo, kupní smlouva se ze zákona ruší (dle § 2145 NOZ se má za to, že byla smlouva uzavřena s rozvazovací podmínkou)
• požadavek na převod nemovitosti – pokud vlastník nemovitosti porušil svou povinnost a nemovitost ke koupi nenabídl, může se předkupník domáhat splnění povinnosti na vlastníkovi nebo na koupěchtivém, který je podle § 2144 NOZ povinen převést nemovitost do vlastnictví předkupníkovi za kupní cenu, kterou sám za nemovitost zaplatil

POZOR! V případě, že vlastník věc ke koupi předkupníkovi nabídl, ale ten právo nevyužil, zůstává mu za stejných podmínek předkupní právo zachováno také vůči novému nabyvateli nemovitosti.

Jaké jsou možnosti řešení, pokud existuje zákonné předkupní právo?

• uplynutí lhůty 6 měsíců u předkupního práva podle § 1187 NOZ (viz výše)
• písemná předkupní nabídka – podle NOZ má vlastník povinnost nabídnout nemovitost předkupníkovi ke koupi v okamžiku uzavření kupní smlouvy mezi vlastníkem a koupěchtivým.

POZOR! Není-li ještě uzavřena kupní smlouva, nejedná se o předkupní nabídku, ale pouze o nabídku ke koupi. Nevyužití této nabídky nezbavuje vlastníka povinnosti předkupní nabídku učinit znovu po uzavření kupní smlouvy.

3) RODINNÁ DOMÁCNOST

Rodinnou domácnost tvoří manželé (a s nimi žijící děti), kteří spolu trvale žijí v jednom domě či bytě a společně hospodaří. Podléhá zvláštní ochraně. Podle § 747 NOZ se zakazuje bez souhlasu druhého manžela prodat dům nebo byt, v němž se nachází rodinná domácnost, nebo k němu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny (např. nájem, věcné břemeno), a to i v případě, že by vlastníkem takového domu či bytu byl jen jeden z manželů.

Jak zjistit, zda se v nemovitosti nachází rodinná domácnost?

Opět od vlastníka (doptat se), případně to může být zřejmé při prohlídce nebo z osobních dokladů.

Co může způsobit za problém?

• neplatnost smlouvy – pokud manžel jedná bez souhlasu druhého manžela („nevlastníka“), může se tento manžel dovolat u soudu neplatnosti kupní smlouvy
• nezřízení zástavního práva pro hypotéku kupujícího – pokud manžel („nevlastník“) nedá souhlas se zřízením zástavního práva, který po něm banka vždy požaduje

Jaké jsou možnosti řešení?

• písemné prohlášení manžela – druhý manžel podepíše samostatné prohlášení, ve kterém vysloví s převodem (nebo zástavou) nemovitosti svůj souhlas.
• ujednání v kupní smlouvě – prodávající může prohlásit, že se v nemovitosti nenachází rodinná domácnost a toto prohlášení lze zajistit smluvní pokutou či sjednat možnost odstoupení od smlouvy pro případ jeho nepravdivosti. Posílí se tím dobrá víra kupujícího v případě následného sporu s manželem („nevlastníkem“) o platnost smlouvy.