Nová pravidla legalizace černé stavby

Nový stavební zákon prošel v letošním roce rozsáhlou novelizací a bude účinný od 1.1.2024, přičemž až 1.7.2024 nabude účinnosti pro takzvané vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 stavebního zákona (dálnice, vodní nádrže, zásobníky plynu, ropovody atd.).

Odborná veřejnost se shoduje, že oproti dosud platnému starému stavebnímu zákonu je nový zákon rozhodně posunem k lepšímu, ale verze nového stavebního zákona před novelou byla jednoznačně přínosnější.

Bohužel zákon nenaplnil slib, že přinese významné zrychlení a zjednodušení stavebních řízení a teprve praxe ukáže, nakolik se zlepšení ve stavebnictví skutečně projeví.

Co novela změnila:

• Podle novelizovaného zákona bude možné dodatečně legalizovat černou stavbu při splnění zákonných podmínek, které budou přísnější než v současnosti. Před novelou toto stavební zákon neumožňoval a hrozilo, že všechny černé stavby budou odstraňovány buď majitelem nebo státem.
• Nevznikne Nejvyšší stavební úřad ani celá zamýšlená soustava státních stavebních úřadů. Zřízen bude pouze Dopravní a energetický stavební úřad podřízený Ministerstvu dopravy, který bude mít na starosti hlavně dopravní a energetické stavby. To znamená, že pro běžné stavebníky budou nadále fungovat stávající příslušné stavební úřady.
• I po novele dojde ke snížení administrativy pro stavebníky. Řízení by se mělo maximálně zefektivnit, neproběhne však „na jedno razítko“, jak bylo slibováno. Nadále se stavebník nevyhne zajišťování některých podkladových stanovisek a vyjádření.
• Úplnou novinkou je jednotné enviromentální stanovisko (JES), které bude vydávat obecný orgán ochrany životního prostředí, tzn. v praxi příslušný odbor obecního nebo krajského úřadu. V souvislosti s tím už byl schválen nový zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku. JES by mělo integrovat vyjádření, stanoviska a rozhodnutí vydávaná v oblasti životního prostředí dle jednotlivých speciálních právních předpisů tak, aby stavebník nemusel sám zjišťovat stanoviska dotčených úřadů. Stanovisko bude platit pět let a bude možné ho prodloužit ev. pouze na žádost stavebníka také změnit.

Co naopak zůstává platné i po účinnosti novely:

• Nové třídění staveb zůstává
• Sloučení územního a stavebního řízení do jednoho povolovacího řízení zůstává.
• Podání žádosti o stavební povolení elektronicky zůstává.
• Zůstává také zavedení závazných lhůt pro vydání povolení, a to
  • pro jednoduché stavby 30 dnů,
  • pro ostatní 60 dnů,
  • v případě, že bude prováděno posouzení vlivu záměru na životní prostředí (nově EIA) 120 dnů,
  • bude-li řízení složité či bude-li mnoho účastníků, může se prodloužit o dalších 30 či 60 dnů.
  • Nakolik však bude jejich dodržovaní v praxi také realizované je jiná otázka. V případě přerušení řízení pro vady žádosti začíná totiž po jejich odstranění lhůta běžet od počátku.
• Rovněž zůstává princip úplné apelace, což znamená, že odvolací orgán je povinen v rámci odvolacího řízení vždy sám rozhodnout. Tím se zamezí opakovanému vracení věci k řízení prvostupňovému orgánu a někdy účelovému protahování stavebního řízení. V případě nesouhlasu s rozhodnutím odvolacího orgánu je možný soudní přezkum takového rozhodnutí.
  

Důležitá změna týkající se dodatečné legalizace černých staveb. 

Tato část zákona bude účinná od 1.1.2024 a oproti stávající úpravě budou podmínky přísnější. Do konce roku je tedy ještě možné legalizovat černé stavby jednodušším postupem. Jak na to jsme popsala v článku zde.

Připomeňme si, co je „černá stavba“

Jako černá stavba je označována stavba nebo změna / přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, který zákon stanoví, neexistuje k ní kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.

Pro legalizaci černé stavby podle nového stavebního zákona musí být splněny tyto podmínky (§ 255 a následující):

• Pokud už stavební úřad oznámil zahájení řízení o odstranění stavby, pak je lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení 30 dnů, jinak už nelze stavbu povolit.
• Žádost musí splňovat stejné podmínky jako standardní žádost o stavební povolení podle nového stavebního zákona. O tomto se dozvíte více v příštím článku, který se bude týkat nového třídění staveb do 4 kategorií a podmínkách k jejich výstavbě.
• Pro povolení stavby se vyžaduje, aby stavebník jednal v dobré víře. Dobrá víra zde zřejmě znamená, že stavebník předpokládal, že jedná v souladu s právními předpisy, např. tedy stavba postavená v chráněné krajinné oblasti dodatečné povolení zřejmě nezíská, zatímco pergola přistavěná k rodinnému domu by šanci mít mohla.
• Stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. To znamená, že jsou např. splněny odstupové vzdálenosti, dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku a podobně.
• Úhrada pokuty za přestupek, přičemž sankce za černou stavbu má horní hranici 2.000.000 Kč. Uvidíme, v jaké výši budou v praxi stavební úřady sankce ukládat, přihlížet by měly k povaze a závažnosti přestupku. Ale bez pokuty už dodatečné povolení možné nebude!

 Odstranění černé stavby

Nebude-li stavba dodatečně povolena, pak stavební úřad nařídí odstranění stavby. Pokud neodstraní černou stavbu sám vlastník, odstraní ji na jeho náklady stavební úřad.

Do současné doby k tomuto kroku docházelo spíše výjimečně, opět teprve praxe ukáže, zda úřady začnou prosazovat zákon přísněji a bez zbytečných průtahů. V některých případech, kdy stavebník úmyslně právní předpisy nerespektuje, by to bylo žádoucí .

Převzato z www.abes.cz