Vady nemovitosti – část 2

V minulém článku jsme probrali právní vady obecně a vady zjistitelné z výpisu z katastru nemovitosti >

Nyní se podíváme na další zdroje, kde můžete právní stav prověřit a případné vady nalézt, kterými jsou

• katastrální mapa
• nabývací tituly

KATASTRÁLNÍ MAPA

Katastrální mapy jsou vedené Katastrálním úřadem a stejně jako výpis z katastru nemovitostí (dále jen „výpis“) je mapa nezbytným dokumentem při prodeji nemovitosti. Jsou digitalizované a k dispozici on-line v aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí.

Právní vady zjištěné z katastrální mapy nebrání převodu nemovitosti, pokud je v kupní smlouvě uveden popis předmětu prodeje shodný se zápisem ve výpisu.

Většinou však komplikují poskytnutí úvěru pro úhradu kupní ceny, protože banky mohou odmítnout tyto nemovitosti přijmout jako zástavu.

Z hlediska právních vad je v mapách předmětem kontroly především:

1) porovnání skutečnosti a zakreslené mapy

• Zakreslení staveb a hranic pozemku
  Pro porovnání můžete použít ortomapu (lze v aplikaci přepnout), kde můžete porovnat letecký snímek s grafickou mapou. Pokud reálný stav nesouhlasí se zakresleným stavem a aktuálně neprobíhá obnova operátu, která stav uvede do souladu, může to v budoucnu způsobit problémy.
• Černá stavba ev. zakreslená neexistující stavba
  O černá stavbě a jaké může způsobit komplikace a jak je řešit jsem psala zde> 

2)  sousední pozemky

• Vlastnictví okolních pozemků
  Stává se, že při prodeji jednotky se opomene převést podíl na pozemcích okolo bytového domu či na nějaké stavbě technické vybavenosti s domem související. Důvodem jsou zápisy ve více výpisech. Pokud nebyl podíl na stávajícího vlastníka převeden, jde o právní vadu, kterou je potřeba před prodejem vyřešit, tzn. vyhledat předchozího vlastníka a uzavřít na opomenutý podíl kupní smlouvu, obvykle se sjednává symbolická kupní cena 1 Kč, ale převod není osvobozený od poplatku za návrh na vklad vlastnického práva.
  Při prodeji staveb a pozemků podobná situace nastane jen výjimečně, protože nemovitosti zpravidla bývají uvedené společně na jednom výpisu. Pokud se to však stane a nebrání to převodu či užívání nemovitosti, není dodatečný převod nezbytně nutný a záleží na dohodě s vlastníkem, ev. s budoucím kupujícím.
  TIP! Prověření okolních pozemků lze doporučit i z důvodu, aby nedošlo k opomenutí z vaší strany.
• Přístupová cesta
  Chybějící přístupová cesta je právní vada, kterou obvykle v mapě nenajdete na první pohled. Je potřeba prověřit vlastníka přístupové cesty v katastru nemovitostí podle parcelního čísla, které je v mapě uvedeno.
  Právní vadu může signalizovat 
  • cestu nevlastní obec
  • vlastník nemovitosti nemá spoluvlastnický podíl na cestě
  • k cestě není zřízeno věcné břemeno (např. služebnost chůze a jízdy) ve prospěch prodávané nemovitosti
• Jak přístupovou cestu prověřit a jak její neexistenci případně řešit podrobně proberu v jednom z příštích článků.

NABÝVACÍ TITULY

Nabývací titul je označení pro listinu, kterou vlastník nabývá nemovitost do vlastnictví. Nejčastěji je nabývacím titulem

• kupní smlouva
• smlouva směnná či darovací
• rozhodnutí o dědictví
• dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů
• různá soudní usnesení nebo jiné méně obvyklé tituly

Nabývací tituly vždy najdete uvedené ve výpisu v části E. Uvádí se zde všechny tituly vztahující se ke všem nemovitostem ve výpisu. Pokud prodáváte pouze některou nemovitost, potřebujete dohledat pouze nabývací titul, který se vztahuje k této nemovitosti.

Nabývací titul má obvykle k dispozici vlastník nemovitosti. Pokud ne, listiny jsou uložené v archivu příslušného územního pracoviště Katastrálního úřadu a dostupné dálkovým přístupem po přihlášení (služba je zpoplatněna).

V nabývaích titulech zjistíme vady:

1) Právní vadou je, pokud údaje v nabývacím titulu (bezdůvodně) neodpovídají údajům ve výpisu.

Týká se to údajů

• o kupujícím / kupujících (ve výpisu vedeni jako vlastníci) a případně velikosti převáděných podílů, pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví
• specifikujících nemovitosti, především parcelních čísel, čísel popisných, evidenčních, podílů na společných částech domu u jednotek atd.
• Rovněž je vadou, když nejsou převedeny související cesty nebo podíly na nich, okolní a související pozemky či stavby technické vybavenosti u bytových domů (viz výše).

Může také nastat situace, že ve výpisu je evidováno víc nemovitostí než v nabývacím titulu. I toto je vada.

Podobnými vadami trpěli zápisy práv z dob socialismu, kdy je prováděli státní notářství, a ne vždy byly bezchybné.

2) V nabývacím titulu můžete najít i další právní vady.

Např. ujednání mezi účastníky, které nemovitost nějakým způsobem zatěžuje či omezuje nakládání s nemovitostí či různé odkládací a rozvazovací podmínky či atypické možnosti odstoupení od smlouvy.

Pokud nejsou taková ujednání zapsaná ve výpisu nepřechází na dalšího vlastníka. Nebrání ani převodu vlastnictví, pokud ovšem původní vlastník nepodá v průběhu vkladového řízení námitku spornosti či předběžné opatření, více v minulém článku > To by převodu vlastnictví mohlo zabránit!

POZOR! I v případě, že převod vlastnictví proběhne, mohou podobná ujednání v budoucnu způsobit nepříjemnosti a spory nejen původnímu vlastníku, ale také kupujícím a pravděpodobně i vám. Najdete-li je, zjistěte, o co se konkrétně jedná a případně s vlastníkem vyřešte. Např. prohlášením oprávněného (tzn. předchozího vlastníka) o zániku práva.

Právní vady plynoucí z nabývacích titulů nejsou v současné době už příliš časté, přesto je nelze podceňovat.

Proč?

Nabývací titul prokazuje vlastnické právo k nemovitosti a je tedy „nadřazen“ zápisům ve výpisu. Na jeho základě se může domáhat třetí osoba změny zápisu, a to i po mnoha letech, protože vlastnické právo se nepromlčuje!

• Vlastnické právo se však může vydržet ve lhůtě 10 let při splnění podmínky nepřerušeného vlastnictví a dobré víry, že nemovitost vlastní oprávněně.
• Nový občanský zákoník také přinesl pro kupující ochranu v podobě tzv. „materiální publicity“, což znamená, že kupující může nabýt vlastnické právo i od nevlastníka, pokud je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí. 

Není tedy nezbytné zkoumat i předchozí nabývací tituly, což v minulosti řada právníků doporučovala.

Byť zřejmě nebude úspěšný, může se oprávněný vlastník domáhat změny zápisu se všemi důsledky, o kterých už jsem psala, tzn. zápis námitky spornosti ve výpisu, následně přerušené řízení o vkladu vlastnického práva a soudní spor). 

V tomto případě však po realitním zprostředkovateli nelze spravedlivě požadovat, aby nesl jakoukoliv zodpovědnost za porušení informační povinnosti.

3) Při prodeji jednotky je vhodné prověřit také prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě.

To lze doporučit i v případě, že se nejedná o první prodej a dokument ve výpisu v části E není jako nabývací titul pro stávajícího vlastníka uvedený.

Podle prohlášení vlastníka můžete ověřit, zda stávající vlastník převede a také fyzicky předává vše, co k jednotce náleží, například:

• příslušenství jako sklepní kóje a garážová stání
  Vlastník např. může používat jinou (větší nebo lépe situovanou) sklepní kóji než je podle prohlášení vlastníka oprávněn.
• podíly na dalších jednotkách v domě či okolních pozemcích
  Při opomenutí jde o právní vadu, kterou je potřeba napravit a dodatečně převést. A pokud by nebylo vše převedeno, opět lze v budoucnu očekávat problémy. (viz výše – „Okolní pozemky“)