Jak správně ocenit nemovitost před prodejem – nejčastější chyby a mýty

Ocenění nemovitosti je jedním z nejdůležitějších kroků při prodeji. A zároveň tím, kde se dělá nejvíc chyb.

Pokud si stanovíte cenu příliš vysoko, váš byt nebo dům bude měsíce viset v inzerátech a nakonec ho stejně budete muset zlevnit. Pokud ji naopak podhodnotíte, přijdete o statisíce korun, které vám právem patří.

Za svou praxi jsem viděla obojí. A věřte mi – obě varianty bolí. Proto vám v tomto článku ukážu, jak správně ocenit nemovitost, na co si dát pozor a jakým mýtům se raději vyhnout.

Proč je správné ocenění tak důležité?

Cena nemovitosti není jen číslo v inzerátu. Je to strategický nástroj, který rozhoduje o tom:

• Jak rychle se nemovitost prodá – nadhodnocená odrazuje zájemce, podhodnocená mizí z trhu za pár dní, ale za nižší cenu, než by mohla.
• Kolik zájemců se ozve – správná cena přitahuje ty správné kupce.
• Jak probíhají vyjednávání – realistická cena dává prostor pro férovou dohodu.
• Jaký dojem děláte na trhu – dlouhodobě inzerovaná nemovitost budí podezření.

👉 Zkrátka: správná cena = rychlejší prodej za férovou částku.

Nejčastější chyby při oceňování nemovitosti

1. Emocionální cena místo tržní

Tohle je asi nejčastější chyba. Prodávající si řekne:
„Do toho domu jsem dal tolik peněz a energie, musí to něco stát!“

Jenže trh je neúprosný. Kupce nezajímá, že jste před deseti lety investovali do nové kuchyně nebo že máte ke každému pokoji vzpomínku.

Příklad z praxe:
Paní Věra prodávala rodinný dům na okraji Ostravy. Investovala do něj přes 1 milion korun – nová fasáda, koupelna, okna. Chtěla proto cenu 7,5 milionu.
Problém? Srovnatelné domy v okolí se prodávaly za 6–6,5 milionu. Po třech měsících bez jediné poptávky jsme cenu upravili na 6,3 milionu a do dvou týdnů měla tři vážné zájemce. Nakonec prodala za 6,4 milionu – rychle a bez stresu.

Poučení: Vaše investice nemusí automaticky zvýšit tržní hodnotu. Rozhoduje lokalita, poptávka a stav obdobných nemovitostí.

2. Spoléhání se na online kalkulačky

Online kalkulačky typu „Zjistěte cenu své nemovitosti za 2 minuty“ jsou skvělý marketing, ale realita je složitější. Počítají s průměry a neberou v potaz stovky faktorů:

• orientace bytu (jih vs. sever),
• výhled z okna,
• stav domu a společných prostor,
• dostupnost parkování,
• hlučnost lokality,
• plány na výstavbu v okolí.

Výsledek? Odchylka klidně 15–20 % od skutečné tržní ceny.

3. Ignorování aktuální situace na trhu

Realitní trh se mění. Co fungovalo před rokem, nemusí fungovat dnes. Úrokové sazby hypoték, inflace a poptávka zásadně ovlivňují, kolik jsou lidé ochotni zaplatit.

• Rok 2021: nízké úroky, ceny rostly jako raketa.
• Rok 2023: úroky přes 5 %, trh se zpomalil, ceny stagnovaly nebo mírně klesly.
• Dnes: trh se pomalu stabilizuje, ale platí: kdo nesleduje aktuální situaci, prodává naslepo.

4. Srovnávání s nesrovnatelnými nemovitostmi

„Soused prodal za 4 milionů, tak i já chci 4!“ Jenže: soused měl byt o patro níž, s balkonem, po kompletní rekonstrukci a v klidnější části domu.

Správné srovnání znamená:

• podobná lokalita (ideálně stejná ulice nebo čtvrť),
• podobná dispozice a velikost,
• srovnatelný stav,
• prodej v posledních 6–12 měsících (ne před třemi lety!).

5. Podcenění významu energetického štítku (PENB)

Od roku 2024 je povinný energetický štítek. Kupci na něj koukají. Nemovitost s třídou G se prodává hůř a za nižší cenu než ta s třídou C. Rozdíl může být i 10–15 %.

Tip: Pokud plánujete prodej, zvažte investici do zateplení nebo výměny oken – může se vám vrátit v podobě vyšší prodejní ceny.

Co ovlivňuje cenu nemovitosti?

Pokud chcete ocenit nemovitost správně, je potřeba vzít v úvahu více faktorů než jen její velikost nebo lokalitu. Každý detail – od orientace oken po právní stav – může cenu navýšit nebo naopak snížit.

Hlavní faktory ovlivňující cenu nemovitosti

Tržní cena vs. odhadní cena – jaký je rozdíl?

Mnoho lidí si plete pojmy tržní a odhadní cena. Přitom jde o dvě odlišné věci.

Odhadní cena

• Stanovuje ji znalec nebo odhadce.
• Používá se pro účely hypotéky, dědictví nebo rozvodu.
• Je konzervativní – banka nechce riskovat.
• Často bývá nižší než tržní cena.

Tržní cena

• Cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá.
• Závisí na aktuální poptávce a nabídce.
• Ovlivňují ji emoce kupujících, konkurence i marketing.
• Je realističtější pro prodej.

Příklad:
Banka může ocenit byt na 5 milionů (odhadní cena pro hypotéku). Na trhu se ale stejné byty prodávají za 5,8 milionu (tržní cena).

Jak postupovat při oceňování?

Krok 1: Zjistěte srovnatelné prodeje
Projděte si realitní portály (Sreality.cz, Bezrealitky.cz) a hledejte podobné nemovitosti. Zaměřte se na skutečně prodané nemovitosti, ne jen na inzerované.

Krok 2: Buďte objektivní
Podívejte se na svou nemovitost očima kupce. Co je výhoda? A co naopak snižuje hodnotu?

Krok 3: Nechte si udělat profesionální ocenění
Realitní makléř nebo certifikovaný odhadce vám dá realistický odhad na základě znalosti trhu a srovnatelných prodejů.

Krok 4: Stanovte strategickou cenu

• S prostorem pro vyjednávání – kupci rádi smlouvají.
• Konkurenceschopnou – aby přitahovala zájemce.
• Férovou – aby odpovídala skutečné hodnotě.

Nejčastější mýty o oceňování

❌ Mýtus 1: „Dám to dráž, ať je prostor na slevu.“
Realita: Nadhodnocená cena odradí i vážné zájemce. Nemovitost pak dlouho visí v inzerátech.

❌ Mýtus 2: „Soused prodal za X, tak i já chci X.“
Realita: Každá nemovitost je jiná. Srovnávejte jen opravdu srovnatelné.

❌ Mýtus 3: „Online kalkulačka mi řekla cenu, tak to musí být pravda.“
Realita: Kalkulačky jsou jen orientační. Skutečná cena závisí na mnoha detailech.

❌ Mýtus 4: „Investoval jsem tolik, musím to dostat zpátky.“
Realita: Trh se řídí poptávkou, ne vašimi investicemi.

❌ Mýtus 5: „Makléř mi řekne vyšší cenu, aby získal zakázku.“
Realita: Seriózní makléř vám dá realistickou cenu. Nadhodnocení zbytečně prodlužuje prodej.

Proč si nechat udělat profesionální ocenění?

Profesionální ocenění vám ušetří:
✔ Čas – nemovitost se prodá rychleji.
✔ Peníze – vyhnete se zbytečnému zlevňování.
✔ Nervy – budete mít jistotu, že cena je správná.

Realitní makléř zná aktuální trh, má přístup k databázím skutečně prodaných nemovitostí a dokáže odhadnout, kolik jsou kupci ochotni zaplatit.

👉 Chcete znát skutečnou hodnotu vaší nemovitosti?
Nabízím vám nezávazné ocenění zdarma. Přijedu se podívat, probereme detaily a řeknu vám realistickou tržní cenu – bez příkras a bez tlaku.

Dostanete ode mě:

• Analýzu trhu – co se aktuálně prodává a za kolik.
• Srovnání s podobnými nemovitostmi.
• Strategii prodeje – jak nemovitost prezentovat, aby se prodala rychle a za dobrou cenu.
• Odpovědi na všechny vaše otázky.

👉 Objednejte si ocenění zdarma zde nebo mi zavolejte – ráda vám poradím.

Závěr: Správná cena = rychlejší a úspěšnější prodej

Ocenění nemovitosti není věda, ale ani hádání. Vyžaduje znalost trhu, objektivitu a zkušenost. Pokud chcete prodat rychle, za férovou cenu a bez komplikací, investujte čas do správného ocenění hned na začátku.

A pokud si nejste jisti, ozvěte se mi. Ráda vám pomůžu nastavit tu správnou strategii.