Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou cenou nemovitostí v Ostravě: Co ukazují data z Moravskoslezského kraje

Na trhu s nemovitostmi nerozhoduje jen cena v inzerátu

Na realitním trhu už dávno nestačí sledovat jen to, za kolik se byty a domy nabízejí. Klíčové je, za kolik se opravdu prodají.
Právě tato částka – uvedená v kupní smlouvě – odhaluje skutečný stav trhu. Podle aktuálních dat z regionů bývá rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou v průměru okolo 30 %, což představuje rozdíl i více než 2 miliony korun.

A právě tento rozdíl může rozhodnout o tom, jestli se vaše nemovitost prodá rychle, výhodně, nebo zůstane na trhu měsíce.

V Moravskoslezském kraji, a zejména v Ostravě, se realitní trh vyvíjí specificky – po letech rychlého růstu a následné stagnace nyní zažívá postupné oživení, které se ale netýká všech typů nemovitostí stejně.

Ostrava: trh po bouřlivých letech hledá rovnováhu

Český realitní trh má za sebou turbulentní období – prudký růst cen, následnou korekci a propad poptávky kvůli vysokým úrokovým sazbám. V roce 2025 sledujeme zřetelné oživení, i když trh ještě není v plné rovnováze.

V Ostravě je tento vývoj dobře vidět. Po letech, kdy poptávka výrazně převyšovala nabídku, se situace obrátila – nabídek přibylo, ale kupující jsou opatrnější.

Podle aktuálních dat:

• Průměrná nabídková cena bytu v Ostravě dosahuje kolem 4,3 mil. Kč,
• skutečná prodejní (realizační) cena se pohybuje okolo 3,3 mil. Kč,
  ➡️ rozdíl činí zhruba 20 %.

U rodinných domů je tento rozdíl ještě větší – prodávající často musí slevit až o 25–30 %, aby se dostali na reálnou tržní úroveň.

Nabídka bytů v Ostravě kolísá – s ní i očekávání prodávajících

V letech 2018–2021 bylo v Moravskoslezském kraji v nabídce průměrně 6 000 bytů za čtvrtletí. Poté došlo ke zlomovému poklesu – nabídka se snížila téměř o třetinu. Od roku 2023 však opět roste.

Tento vývoj ukazuje typickou cykličnost realitního trhu:

• když rostou úrokové sazby, kupující čekají,
• když sazby klesnou, poptávka se rychle vrací,
• a s ní opět rostou i ceny.

V současnosti se trh s byty v Ostravě stabilizuje, ale rozdíly mezi očekáváním prodávajících a možnostmi kupujících jsou stále patrné.

Doba prodeje v Ostravě: rychlejší než dřív, ale ne bez kompromisu

Doba prodeje je jedním z nejpřesnějších ukazatelů tržní reality.

• V letech 2018–2019 se byty v Ostravě prodávaly v průměru za 60–70 dnů.
• V roce 2021 byla situace extrémní – polovina bytů se prodala do 25 dnů.
• Naopak v roce 2023 se průměrná doba prodeje prodloužila až na 110 dnů.
• Dnes se medián pohybuje okolo 45 dnů – což ukazuje na zdravější, aktivní trh.

Byty podle velikosti: malé drží cenu, velké ztrácí

Z dat vyplývá, že menší byty do 45 m² si drží cenu velmi dobře – někdy se prodávají dokonce nad původní nabídkou, zejména pokud se nacházejí v oblastech jako Poruba, centrum Ostravy nebo revitalizované části Hrabůvky.

Naopak větší byty nad 80 m² jsou citlivější na cenu – obvykle se prodávají o 10–15 % levněji než byla původní nabídka. Kupující zde více zvažují náklady na provoz, energie i údržbu.

Domy v okolí Ostravy: více nabídek, pomalejší tempo

U rodinných domů je vývoj podobný, ale s delším zpožděním.

• Nabídka domů v okrese Ostrava a okolí (např. Vratimov, Klimkovice, Krmelín, Polanka nad Odrou) dosahuje maxima posledních let.
• Průměrná nabídková cena domu je kolem 8,7 mil. Kč,
• realizační cena okolo 6,2 mil. Kč,
  ➡️ sleva tedy činí v průměru 35 %.
  Prodej trvá déle – obvykle 3 až 5 měsíců.

Rekreační nemovitosti: Beskydy táhnou, ale sezónnost rozhoduje

Zcela odlišně se chovají rekreační objekty.
Zájem o chaty a chalupy v Beskydách, kolem Čeladné, Ostravice a Frýdlantu nad Ostravicí zůstává vysoký, ale prodejní sezóna je krátká.
Nejvíce transakcí probíhá na jaře a v létě, zatímco v zimě trh téměř stojí.

Průměrná nabídková cena chaty činí 2,6 mil. Kč,
skutečná realizační cena pak okolo 2,1 mil. Kč.

Proč je rozdíl mezi nabídkovou a realizační cenou tak důležitý

Rozdíl mezi těmito cenami není jen statistický údaj. Odráží:

• vyjednávací sílu kupujících a prodávajících,
• skutečnou hodnotu nemovitostí,
• ekonomickou kondici regionu a dostupnost hypoték,
• a také znalost trhu na straně prodávajícího.

Kdo rozumí těmto rozdílům, dokáže:

• přesněji stanovit prodejní cenu,
• zkrátit dobu inzerce,
• a předejít zbytečným slevám při vyjednávání.

Shrnutí: Ostrava má vlastní rytmus

Ostravský trh je méně přehřátý než ten pražský, ale také méně pružný.
Rozdíl mezi inzerovanou a skutečnou cenou je běžně 20–30 %, u domů někdy i víc.
Menší byty a nemovitosti v dobré kondici se prodávají rychle, větší či předražené jednotky čekají na kupce déle.

Trh se však stabilizuje – a kdo dnes prodává nemovitost v Ostravě s dobře nastavenou cenou, může očekávat úspěšný prodej v řádu týdnů, nikoli měsíců.

💡 Chcete znát skutečnou tržní hodnotu vaší nemovitosti?

Pokud přemýšlíte o prodeji, správné stanovení ceny je klíčové.
Nechte si ode mě zpracovat odhad tržní ceny vaší nemovitosti zdarma – pomohu vám zjistit, za kolik se může váš byt nebo dům opravdu prodat na dnešním trhu.

👉 Kontaktujte mě a domluvme si krátkou konzultaci – společně najdeme cestu k prodeji za nejlepší možnou cenu.