Prodali nebo koupili jste nemovitost v roce 2025? Daňové povinnosti v roce 2026 přehledně

Prodali jste byt, dům nebo pozemek? Nebo jste si v roce 2025 pořídili nové bydlení pro rodinu? Pak se vás v roce 2026 týkají konkrétní daňové povinnosti, které je dobré mít pod kontrolou – ideálně včas a bez stresu.

Ve své realitní praxi se s tím setkávám často: lidé řeší prodej nebo koupi správně, ale na daně se začne myslet až na poslední chvíli. Přitom právě tady vznikají zbytečné pokuty nebo obavy, že „jsme něco prošvihli“.

Proto jsem připravila stručný přehled, který vám pomůže zorientovat se – bez zbytečných paragrafů, ale s praktickými příklady.

Co v článku najdete

• kdy a kdo musí podat daňové přiznání
• kdy daň z prodeje neplatíte (a kdy ano)
• jaké povinnosti mají kupující
• nejčastější chyby, které řeším s klienty
• jednoduchý časový přehled pro rok 2026

Prodali jste v roce 2025 nemovitost? Na co si dát pozor

Pokud jste v roce 2025 prodali nemovitost, daňové přiznání podáváte v roce 2026.

📅 Důležité termíny

• 1. dubna 2026 – standardní podání
• 2. května 2026 – elektronické podání
• 1. července 2026 – s daňovým poradcem

👉 Pozor: Zákon o daních z příjmů (ZDP) v ustanovení § 38v ZDP stanovuje poplatníkům daně z příjmů fyzických osob povinnost oznámit správci daně přijetí jakéhokoliv příjmu, který je sice osvobozen od daně, ale současně přesahuje hranici 5 000 000 Kč. Tato hranice se posuzuje pro každý jednotlivý příjem samostatně, nikoli souhrnně.
Oznamovací povinnost se nevztahuje na prodej nemovitých věcí, u nichž správce daně zjistí údaje z KN ČR.

Kdy daň z prodeje nemovitosti NEPLATÍTE

Daň z příjmu (15 %) se platí jen ze zisku a ne vždy. Osvobození platí, pokud splníte alespoň jednu z podmínek:

✅ Nejčastější důvody osvobození

• Bydleli jste v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem
• Vlastnili jste ji dostatečně dlouho:
  • 5 let – pokud jste nemovitost koupili do 31. 12. 2020
  • 10 let – pokud jste ji koupili od 1. 1. 2021
• Peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení (do 2 let)

💡 Z praxe: většina rodin, které prodávají své bydlení a stěhují se dál daň neplatí.

Kdy daň naopak PLATÍTE

Pokud podmínky osvobození nesplníte (typicky investiční byt prodaný po pár letech), platí se:

15 % ze zisku

Co si můžete odečíst

• kupní cenu
• rekonstrukce a úpravy (s fakturami)
• poplatky spojené s koupí

📌 Bez dokladů náklady uplatnit nelze – schovávejte si je minimálně 10 let.

Praktický příklad z reálného života

Rodina prodala byt po 4 letech bydlení:

• koupě: 2021
• prodej: 2025
• celou dobu zde skutečně bydleli

➡️ Daň neplatí, a nemusí podat daňové přiznání, protože nemovitost je zapsaná v katastru nemovitostí a správce daně zjistí údaje z katastru nemovitostí ČR.

Pan Novák prodala byt po 3 letech kdy byt pronajímal:

• koupě: 2022
• prodej: 2025
• v bytě nikdy nebydlel

➡️ Platí 15% daň z příjmu, protože nesplnil podmínky osvobození od daně.
Kupní ceny: 2.000.000,-
Prodejní cena: 2.700.000,-
Daň: 2Mil. – 2,7Mil. = 700.000,- z toho 15% daň.
Pan Novák musí odvést 105.000,- daň z příjmu

Koupili jste v roce 2025 nemovitost? Nezapomeňte na daň z nemovitých věcí

Pokud jste se stali vlastníkem v roce 2025 a jste zapsáni v katastru k 1. 1. 2026, čeká vás:

🏠 Daň z nemovitých věcí

• přiznání do 2. února 2026
• platba do 31. května 2026

Daň se pak už každý rok automaticky jen platí – nové přiznání se nepodává, pokud se nic nezmění.

Nejčastější chyby, které řeším s klienty

❌ „Jsme osvobozeni, nic podávat nemusíme“
❌ Špatně spočítaná doba vlastnictví
❌ Chybějící faktury za rekonstrukci
❌ Pozdní podání nebo nezaplacená daň

➡️ Výsledek? Zbytečné pokuty, stres a nejistota.

Přehledný kalendář pro rok 2026

• 2. 2. 2026 – přiznání k dani z nemovitých věcí (kupující)
• 1. 4. 2026 – daňové přiznání (prodávající)
• 31. 5. 2026 – platba daně z nemovitých věcí
• 30. 11. 2026 – druhá splátka (u vyšší daně)

Závěrem

Daně při prodeji nebo koupi nemovitosti nejsou strašák, když víte:

• co se vás týká
• jaký je termín
• a na co si dát pozor

Ve své práci realitní makléřky pomáhám klientům nejen s prodejem, ale i s tím, aby celý proces dával smysl, byl bezpečný a bez zbytečných chyb.

Prodáváte nemovitost a chcete mít jistotu?

Pokud plánujete prodej, nebo už ho řešíte a nejste si jistí dalším krokem, ozvěte se mi. Ráda s vámi projdu vaši konkrétní situaci a doporučím správný postup.

📞 Telefon: 602 358 005
📧 E-mail: marketa@marketahruskova.cz
🌐 Web: marketahruskova.cz

Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Aktuální k lednu 2026.