Osvobození od daně z příjmů

Pokud není příjem od daně osvobozen je prodávající povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů na standardním formuláři finančního úřadu a to do 31.3. následujícího roku (více najdete v tomto článku – Daň z nemovitých věcí na rok 2023).

V případě elektronického podání se lhůta prodlužuje o 1 měsíc. Ve stejných termínech je povinen daň z příjmu uhradit.

Je-li nemovitost prodávaná ze společného jmění manželů, podává přiznání k dani z příjmů jen jeden z nich. Při prodeji nemovitosti z podílového spoluvlastnictví podává každý spoluvlastník přiznání k dani z příjmů sám za sebe.

Příjmy z prodeje nemovitosti a převodu podílu v bytovém družstvu podléhají dani z příjmu (§ 10, zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).

Jako výdaj je možné uplatnit pořizovací cenu nemovitosti nebo podílu v BD. Tou může být cena kupní, v případě nabytí darováním nebo dědictvím cena stanovená znaleckým posudkem pořízeným v době darování / dědictví. Do nákladů lze zahrnout i výdaje na rekonstrukci, daň z převodu / nabytí nemovitosti, darovací daň či náklady spojené s prodejem nemovitosti nebo převodem podílu v BD (např. provize realitní kanceláře).

Daň se pak vyměří z prodejní ceny po odečtení všech uznatelných nákladů. Sazba daně je 15%. Z příjmu se neodvádí sociální a zdravotní pojištění.

Je-li nemovitost prodávaná ze společného jmění manželů, podává přiznání k dani z příjmů jen jeden z nich. Při prodeji nemovitosti z podílového spoluvlastnictví podává každý spoluvlastník přiznání k dani z příjmů sám za sebe.

Pokud prodávající prodává během roku více nemovitostí, podává jedno daňové přiznání a uvede v něm součet všech příjmů i výdajů. Zde je však potřeba rozlišit, zda se jedná o příjmy spadající pod § 10 zákona o daních z příjmů, tzv. ostatní příjmy, nebo se už jedná o podnikatelskou činnost a příjem spadá pod § 7 zákona o daních z příjmů, kdy prodávající nakupuje a prodává nemovitosti soustavně a za účelem dosažení zisku. Zdanění by bylo stejné, ale navíc je nutné mít k činnosti příslušné živnostenské oprávnění a odvádět sociální a zdravotní pojištění.

Posouzení, kdy se jedná o prostý prodej a kdy o podnikatelskou činnost je individuální. Pravděpodobně lze v řadě opakovanou koupi a prodej obhájit tím, že „nemovitosti nevyhovovaly záměru nebo že se původní záměry změnily“, ale pokud klient nakupuje a prodává souběžně několik nemovitostí, pravděpodobně by s tímto tvrzením neobstál.

Osvobození od daně

Prodávající je osvobozen od daně v případě, že:

Vlastnil nemovitost déle než 5, respektive 10 let

• přesáhne-li doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem lhůtu 5 let (v případě nabytí nemovitosti do 31.12.2020) nebo 10 let (v případě nabytí nemovitosti od 1.1.2021). (Prodávající je v tomto případě od daně osvobozen podle § 4, bod 1, písm. b) zákona č.  586/1992 Sb. o daních z příjmů a přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb., kterým byl zákon o daních z příjmů novelizován.
• Příjem je osvobozen i v případě, že prodávající má nemovitost ve vlastnictví kratší dobu a nabyl ji dědictvím v řadě přímé, tzn. od prarodičů, rodičů, dětí, vnuků a také od manžela či manželky a součet doby, po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel a prodávající splňuje lhůtu 5 / 10 let.
• Osvobození od daně je možné pouze v případě, že nemovitost nebyla ve lhůtě 5 let před prodejem zahrnuta do obchodního majetku!
• Rovněž nelze lhůtu obejít uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě kupní a kupní smlouvu uzavřít až po uplynutí lhůty 5 /10 let. Příjem plynoucí z budoucího prodeje podléhá dani z příjmu!
• Přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem lhůtu 5 let, je osvobozen i příjem za převod členského podílu v bytovém družstvu (§ 4, bod 1, písm. s) zákona č.  586/1992 Sb. o daních z příjmů).
• Prodávající by neměl zapomenout, že  je podle § 38v zákona o daních z příjmů povinnen oznámit správci daně příjem nad 5.000.000 Kč i v případě, že tento příjem je osvobozený od daně z příjmu (zde se to netýká příjmu z prodeje nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí, ale pouze převodu členského podílu v BD).

Měl v nemovitosti bydliště déle než 2 roky bezprostředně před prodejem

• v případě, že prodávající měl bezprostředně před prodejem v prodávané nemovitosti (rodinný dům nebo byt) bydliště alespoň 2 roky. V případě SJM stačí, pokud podmínku splní jeden z manželů.
• V tomto případě se osvobození od daně řídí podle § 4, bod 1, písm. a) zákona č.  586/1992 Sb. o daních z příjmů.
• Pro splnění podmínek pro toto osvobození, jsou důležité 2 pojmy – „bydliště“ a „bezprostředně před prodejem“.
• „Bydliště“ nutně neznamená, že prodávající musí mít na adrese nemovitosti přihlášen trvalý pobyt. Pro prokázání skutečnosti, že se v místě trvale zdržoval, postačuje doložit, že na adresu byly doručovány např. účty za odběr elektřiny. Některé finanční úřady akceptují i čestné prohlášení souseda.
• „Bezprostředně před prodejem“ bohužel také není nikde v zákoně upřesněno. Obecně platí, že podmínka osvobození bude splněna např. v případě, když se prodávající z nemovitosti odstěhuje a prodej zadá realitní kanceláři, přičemž k prodeji dojde až po nějaké době. Naopak podmínku „bezprostředně“ nesplní, když se vystěhuje, ale na nějakou dobu před prodejem nemovitost pronajme. 
• Osvobození platí pouze v případě, že nemovitost nebyla ve lhůtě 2 let před prodejem zahrnuta do obchodního majetku!
• Rovněž nelze lhůtu obejít uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě kupní a kupní smlouvu uzavřít až po uplynutí lhůty 2 let. Příjem plynoucí z budoucího prodeje podléhá dani z příjmu!
• POZOR! Toto osvobození se nevztahuje na příjem za převod družstevního podílu v bytovém družstvu!

Příjem z prodeje nemovitosti použije na pořízení bydlení

• Příjem je prodávající povinen podle § 4b, odst. 2) a 3) finančnímu úřadu ohlásit do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém příjem získal. V ohlášení uvede, že příjem použije pro obstarání bytové potřeby a to je také povinen finančnímu úřadu následně doložit. Příjem může být použit ve zdaňovacím období bezprostředně předcházející zdaňovacímu období, ve které příjem získal, nebo bezprostředně následující zdaňovacímu období, ve které příjem získal. 
• Pro ohlášení příjmu je možné využít formulář Finanční správy ZDE.

V případě osvobození od daně z důvodu pořízení nového bydlení je poplatník povinen oznámit příjem správci daně.

Novinka! Ministerstvo financí vydalo pro toto oznámení (nepovinný) tiskopis – vzor „Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v ZDP“, který lze podat jak v listinné podobě, tak samozřejmě elektronicky.

Formulář Oznámení o osvobozených příjmech je ke stažení zde.

Oznámení Finanční správy o osvobozených příjmech z 11.1.2023 je k dispozici zde.