Nájem a odpovědnost za revize a údržbu zařízení: Klíčové informace pro pronajímatele i nájemce

Rostoucí poptávka po nájemním bydlení přináší na trh nové příležitosti, ale také řadu otázek ohledně odpovědnosti za stav nemovitosti a její vybavení. Pronajímatelé i nájemci by měli znát svá práva a povinnosti, aby předešli nedorozuměním, finančním ztrátám nebo dokonce právním komplikacím.

Tento článek vám poskytne přehled o tom, kdo má na starosti revize a údržbu zařízení v nájemních nemovitostech a proč je jejich dodržování tak důležité.

Základy práv a povinností

Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) má pronajímatel povinnost udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. To zahrnuje také funkční vybavení, jako jsou kotle, elektroinstalace nebo komíny. Na druhé straně nájemce nese odpovědnost za běžnou údržbu a drobné opravy, například výměnu žárovek nebo opravu zámků.

Klíčová zásada: Pronajímatel ani nájemce nemohou jednostranně měnit rozsah povinností stanovených zákonem. V nájemní smlouvě však mohou povinnosti upravit, pokud změna není v neprospěch nájemce.

Kdo odpovídá za co? Podrobné vysvětlení

1. Plynový kotel

• Pronajímatel:
  • Revize při uvedení do provozu, která zajistí správnou funkci a bezpečnost zařízení.
  • Doporučuje se revize každé 3 roky, i když zákon fyzickým osobám tuto povinnost neukládá. U právnických osob jsou tyto revize povinné.
• Nájemce:
  • Zajišťuje pravidelnou roční údržbu (kontrola funkčnosti, čištění a seřízení), která prodlužuje životnost kotle.

Proč na tom záleží?
Nesprávná funkce plynového kotle může vést k úniku plynu, ohrožení zdraví nebo dokonce k havárii. Pravidelné kontroly jsou proto nejen zákonnou, ale také praktickou nutností.

2. Kotel na tuhá paliva

• Pronajímatel:
  • Kontrola každé 3 roky podle zákona o ochraně ovzduší. Tato kontrola nezahrnuje čištění, ale slouží k ověření technického stavu zařízení.

Pozor! Nájemce může být odpovědný za běžnou údržbu, jako je čištění kotle, pokud je to v nájemní smlouvě sjednáno.

3. Spalinové cesty (komín)

• Pronajímatel:
  • Odpovídá za revizi komína při jeho zprovoznění.
• Nájemce:
  • Zajišťuje pravidelné čištění a kontroly (1–3x ročně podle druhu paliva).

Proč je důležité čištění komínu?
Zanesený komín může způsobit špatné spalování paliva, hromadění nebezpečných zplodin nebo dokonce požár.

4. Elektroinstalace

• Pronajímatel:
  • Odpovídá za revizi elektroinstalace při uvedení do provozu.
  • Doporučuje se provádět kontrolu alespoň každých 5 let, aby se předešlo riziku zkratů nebo požárů.

5. Elektrický kotel a bojler

• Pronajímatel:
  • Revize před uvedením do provozu.
• Nájemce:
  • Běžná údržba, například odvápnění nebo kontrola termostatu.

Doporučení: Pokud se v nájmu používá starší zařízení, pronajímatel by měl zajistit jeho pravidelné kontroly, aby předešel poruchám.

6. Hromosvod

• Pronajímatel:
  • Revize každých 5 let (hromosvody před 1. 2. 2009).
  • Revize každé 4 roky a vizuální kontroly každé 2 roky (hromosvody po 1. 2. 2009).

Pozor: Pokud se hromosvod nachází na bytovém domě, náklady na jeho revizi mohou být rozděleny mezi všechny vlastníky nebo uživatele bytů.

Důsledky zanedbání povinností

1. Ohrožení zdraví a majetku
   • Nesprávná údržba zařízení, jako jsou plynové kotle nebo elektroinstalace, může vést k vážným nehodám, požárům nebo úniku zplodin.
2. Právní odpovědnost
   • Pokud zanedbání povinností způsobí škodu, může být viník nucen k náhradě škody. V krajním případě hrozí i trestní odpovědnost.
3. Odmítnutí pojistného plnění
   • Pojišťovna může odmítnout plnění škody, pokud se prokáže, že došlo k zanedbání údržby nebo kontrol zařízení.

Praktické tipy

• Pro pronajímatele:
  • Zahrňte do nájemní smlouvy přesné rozdělení povinností, zejména u zařízení, jako jsou kotle nebo komíny.
  • Vždy uchovávejte doklady o provedených kontrolách a údržbě.
• Pro nájemce:
  • Informujte pronajímatele o závadách, které vyžadují jeho zásah.
  • Ujistěte se, že běžnou údržbu (např. čištění komínu) provádíte podle platných předpisů.

Pečlivé plnění povinností nejen zvyšuje bezpečnost, ale také buduje důvěru mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud máte dotazy ohledně pronájmu nebo správy nemovitostí, neváhejte mě kontaktovat.