Legislativní změny v oblasti realit, které přinesl rok 2020 a co nás čeká v roce 2021

Starý rok už pár dní máme za sebou a většina z nás hledí s očekáváním a někteří i obavami na rok 2021.

Pojďme si spolu zrekapitulovat nejzásadnější legislativní změny v oblasti realit, které přinesl rok 2020.

Dne 3.3.2020 nabyla účinnosti Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování 

Do doposud neregulované oblasti realitního byznysu novela o realitním zprostředkování přinesla nové požadavky na realitní zprostředkovatele s velkým dopadem na jejich klienty a účastníky realitního trhu obecně.

Dlouho diskutovaný a několik let připravovaný zákon o realitním zprostředkování nabyl účinnosti dnem 3. 3. 2020
A jak tyto změny vypadají v reálném životě?

Záměrem nové právní úpravy je především kultivace podmínek pro poskytování realitního zprostředkování. Po vzoru podobných profesí, jako jsou např. pojišťovací zprostředkovatelé nebo zprostředkovatelé spotřebitelských úvěrů, nastavuje nová právní úprava podmínky, za kterých mohou nemovitostní makléři a realitní kanceláře svou činnost provozovat.

• I. REALITNÍ ZPROSTŘEDKOVÁNÍ JAKO VÁZANÁ ŽIVNOST
  Nově je realitní zprostředkování řazeno mezi živnosti ohlašovací vázané, k jejichž výkonu je kromě splnění ohlašovací povinnosti vyžadována odborná způsobilost v podobě určité úrovně vzdělání, délky praxe nebo profesní zkoušky.

• II. BEZÚHONNOST REALITNÍCH ZPROSTŘEDKOVATELŮ
  Dalším zvýšeným požadavkem na realitní zprostředkovatele bude jejich bezúhonnost.
  
• III. POVINNÉ PROFESNÍ POJIŠTĚNÍ A JEHO OSVĚDČOVÁNÍ
  Další povinnost, kterou zákon realitním zprostředkovatelům nově stanoví, má podobu povinného pojištění. Realitní zprostředkovatelé musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěni pro případ vzniku povinnosti nahradit újmu způsobenou v souvislosti s výkonem své činnosti. Minimální pojistné limity jsou nastaveny ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Spoluúčast musí být sjednána tak, aby nepřekročila 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.
  
• IV. NÁLEŽITOSTI SMLOUVY O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
  Účel činnosti realitních zprostředkovatelů spočívá dle nového zákona výhradně ve zprostředkování uzavírání realitních smluv (smluv o nabytí vlastnického práva k nemovité věci a smluv zahrnujících oprávnění je užívat), a to na základě smlouvy o realitním zprostředkování uzavírané mezi realitními zprostředkovateli na jedné straně a zájemci (klienty) na straně druhé. Zákon přitom stanoví určité požadavky na formu a obsahové náležitosti této smlouvy.
  Smlouva o realitním zprostředkování musí být v prvé řadě písemná. Alespoň obecným způsobem v ní musí být vymezen předmět převodu nebo užívání a kupní cena či nájemné. Smlouva také bude muset vždy zahrnovat výši provize realitního zprostředkovatele nebo alespoň způsob jejího určení. Nesplnění těchto obsahových požadavků povede k neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování.
  
• V. OMEZENÍ VE VZTAHU KE SPOTŘEBITELŮM
  Nový zákon umožňuje sjednání si výhradního zprostředkování, kterým bude omezeno právo klienta na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ohledně stejného předmětu s jiným realitním zprostředkovatelem, případně kterým bude vyloučena možnost uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele. Omezení zde však přichází opět ve vztahu ke spotřebitelům, kdy výhradní zprostředkování bude moci být uzavřeno nejdéle na dobu 6 měsíců.
  Další omezení ve vztahu ke spotřebiteli je spojeno se samotným ukončením smlouvy o realitním zprostředkování. Bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
  
• VI. PLNĚNÍ DÍLČÍCH INFORMAČNÍCH POVINNOSTÍ VŮČI KLIENTŮM
  Nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí realitní zprostředkovatel předat klientovi výpis z katastru nemovitostí ve vztahu k nemovité věci, která je předmětem realitního zprostředkování. Tento výpis nesmí být starší než 3 pracovní dny. Pokud by realitní zprostředkovatel porušil povinnost předat tento výpis, má klient právo odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.
  Realitní zprostředkovatel má povinost poskytnout potenciálnímu nabyvateli informace o konkrétních závadách a omezeních, které váznou na předmětu převodu nebo předmětu užívání a jež jsou zapsány ve veřejných seznamech, stejně jako o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
  
• VII. PROVÁDĚNÍ ÚSCHOV KUPNÍ CENY A VEDENÍ EVIDENCE ÚSCHOV
  V prvé řadě nemohou realitní zprostředkovatelé aktivně nabízet klientům vlastní úschovu. K jejímu provedení jsou formálně oprávněni teprve na základě písemné žádosti klienta. Realitním zprostředkovatelům je pak v souvislosti s prováděním úschov uložena povinnost vést evidenci úschov, v níž zaznamenávají zákonem určené údaje.
  Přijetí a vydání peněz z úschovy může být provedeno pouze bezhotovostně, přičemž o první realizované úschově musí realitní zprostředkovatelé informovat živnostenský úřad.

Od 1.7.2020 platí  novela zákonu č. 89/2012 SB. občanský zákoník

Touto novelou se ruší předkupní právo (znovuzavedené k 1.1.2018), Konkrétně jde o změnu § 1124 a 1125 OZ.

Podle nového znění mají od 1.7.2020 předkupní právo na dobu 6 měsíců pouze spoluvlastníci, kteří nemovitost např. zdědili. V ostatních případech je předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitosti zrušeno.

Možnost vzdání se předkupního práva, které se zapisovalo do katastru nemovitostí, je jako nadbytečné rovněž zrušeno.

Předkupní právo se podle přechodného ustanovení vztahuje ještě na prodeje realizované do 30.6.2020, promlčecí lhůta začne běžet uzavřením kupní smlouvy a trvá 3 roky

Nejvíce změn v oblasti bytového spoluvlastnictví. Více najdete >>Zde – Konkrétní změny<<

Ke změnám současně dochází také u družstevního vlastnictví, a to na základě novely zákona č. 90/2012 Sb. zákon o obchodních korporacích.

Od 25.1.2020 nabyla účinnost novela zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Prodávající a pronajímatelé mají podle uvedeného zákona povinnost při prodeji / pronájmu nemovitosti předkládat průkaz energetické náročnosti budovy (dále jen „PENB“).

Před novelou muselo jít o originál nebo ověřenou kopii PENB, a to někdy znamenalo nákladně ověřovat mnoho listů.

Novela změnila text zákona a v § 7a odst. 2 písm. b), c) a e) a v § 7a odst. 3 písm. a), b) a d) zrušila slovo „ověřenou“.

PŘEHLED NEJZÁSADNĚJŠÍCH ZMĚN V ROCE 2020

15.9.2020 Poslanecká sněmovna schválila zrušení daně z nabytí nemovitých věcí!

Zákon, který ruší Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých a mění zákon č. 586/1992 Sb. o dani z příjmů a některé další související zákonné předpisy, nyní čeká na podpis prezidenta a vyhlášení ve Sbírce zákonů.

1) Zrušení zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí

2)  Změna zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

• Změna lhůty pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti
• Změna uplatnění odpočtu úroků z úvěrů

Pokud vás zajímají detailní informace o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí v roce 2020 najdete je ZDE<<

A CO NÁS ČEKÁ V ROCE 2021?

Od 1.1.2021 vchází v platnost novelou zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu

Její účinnost nastává od 1.1.2021 a kterou se mj. mění lhůta pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let vlastnictví nemovitosti.

Konkrétní informace o dani z příjmu při prodeji nemovitosti najdete ZDE>>

A jak to bude s cenami nemovitostí v roce 2021?

Nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, aby dokázal odhadnout vývoj cen nemovitostí v roce 2021. Věřím tomu, že k žádnému významnému poklesu nedojde ani v případě, že dojde k předpovídanému poklesu ekonomiky.

Nemovitosti stále budou patřit k určitému druhu „jistoty“ a hlavně běžné životní potřeby budeme řešit pořád. Pokud by došlo k poklesu cen nemovitosti, já osobně odhaduji, že se bude jednat o snížení v řádu 10-15 %. Stále bude záležet na tom, v jaké lokalitě se nemovitost nachází, jaký je její aktuální stav.

Každopádně nezoufejte i toto jsou dobré zprávy a já pevně věřím, že ty dobré zprávy nás budou provázet celým rokem 2021. Abychom špatným zprávám nemuseli dávat úsměvné názvy 😉.

No a pokud váháte, jestli vaši nemovitost prodat, můžeme se spolu sejít a probrat vaši aktuální situaci. Protože ten správný čas na prodej je pořád.