KUPUJETE nemovitost? Díl I. osobní vlastnictví

Je to příběh z běžného života. Rozrostla se Vám rodina, čekáte miminko (možná už několikáté), nebo prostě jen chcete větší byt nebo dům na jiném místě. Nebo právě naopak, už nechcete stále umývat mnoho oken v domečku a raději za utržené peníze si budete pěkně cestovat a bydlet v krásném 2+1 pouze se 3 okny. Prostě  se rozhodnete pro změnu, která stojí na počátku nového bydlení.

Rozhodnutí o novém bydlení je to nejdůležitější a nejlehčí- poté nastává cesta delší a občas i trnitá.

Realitních serverů kde najdete svou vytouženou nemovitost je spousta, asi nejsledovanější jsou Sreality,  kde inzerují vesměs realitní kanceláře (pro fyzické osoby je to zde hodně drahé). Pak tu máme lokální inzerci, jako je u nás v Ostravě Avízo, Bazoš, kde najdete i inzeráty od soukromých osob.

Další  rozhodnutí, které řeší moji klienti –  v jakém vlastnictví si nemovitost koupí?

Pokud kupujete dům, pak se setkáte pravděpodobně pouze s osobním vlastnictvím.

Pokud se rozhodujete koupit byt, zde je dobré se zamyslet co je pro Vás výhodné. Na trhu se setkáte s vlastnictvím osobním a bytem s podílem v bytovém družstvu (lidově družstevní byt).

Zde najdete základní rozdíly v osobním a družstevním vlastnictví :

1. Nemovitost v osobním vlastnictví

pokud kupujete nemovitost v osobním vlastnictví, určitě se podívejte do katastru nemovitostí. Zde se dozvíte kdo je majitelem (spolumajitelem), jestli na nemovitosti vázné nějaké břemeno (ať už vůči bance či jiné instituci), jestli není podaný návrh na vklad. U bytů je to trochu jiné, každý byt v bytovém domě má svého majitele. Při nahlížení do katastru nemovitostí je bytový dům rozdělen na jednotky (byty), a každý byt má svého vlastníka. Každý majitel bytové jednotky vlastní i podíl na společných prostorech domu a pozemku. Stáváte se tedy členem Společenství vlastníků jednotek, které rozhoduje o správě společných částí domu.

Nákup nemovitostí v osobním vlastnictví můžete financovat hypotékou a platíte 4% z kupní ceny jako daň z nabytí nemovitosti. Převod bytu může trvat až 2 měsíce.

2. Byt s podílem v bytovém družstvu

v tomto případě celý bytový dům se všemi byty vlastní bytové družstvo (BD). Při nahlížení do katastru nemovitostí je jako vlastník zapsáno bytové družstvo.
Vy jako kupující tak získáváte družstevní podíl, tedy podíl na této “společnosti = družstvu”(nekupujete si byt). Ze zákona vám vzniká právo nájmu družstevního bytu. Družstvo má povinnost vám tento byt předat k užívání a vystavit nájemní smlouvu. Dále máte právo spolurozhodovat o činnosti družstva – na členské schůzi.
Nákup bytu v družstevním vlastnictví NELZE financovat hypotékou, ale třeba úvěrem ze stavebního spoření. Převod bytu je do několika dnů, v tomto případě neplatíte 4% daň z nabytí nemovitosti.

Většina velkých družstev umožňuje převod bytu do osobního vlastnictví. Dle mého názoru je tato koupě bytu nejvýhodnější. Kupujete byt na který můžete čerpat hypotéku (bance musíte doložit potvrzení od družstva o jeho převoditelnosti do jednoho roku) a zároveň nemusíte platit 4% daň z nabytí nemovitosti.

A co se děje pokud už máte svou nemovitost vybranou?

Zde se Vám pokusím v pár krocích shrnout co vše můžete při koupi nemovitosti v osobním vlastnictví čekat. V praxi je každý případ individuální a proto ke svým klientům přistupuji s maximální péči a snažím se je celým procesem bezpečně provést.

1. Podepsání rezervační smlouvy, složení rezervačního poplatku. Toto se odvíjí od realitní kanceláře, které si stanovuje požadavky na lhůty a výši rezervačního poplatku.
   Na co si dát pozor: Doporučuji smlouvu tří stranou , kdy do smluvního vztahu vstupují prodávající, zprostředkovatel a kupující. Rezervační smlouva by měla obsahovat rámcově za jakých podmínek nemovitost budete kupovat. Dále definici nemovitosti, dohodnutou kupní cena, termín do kdy trvá rezervace (doporučuji alespoň dva měsíce), závazky všech stran, sankce pro prodávajícího i kupujícího.
   Zkontrolujte si na katastru jestli na nemovitosti neváznou nějaká břemena.
2. Financování nemovitosti. Pokud budete nemovitost financovat pomoci hypotéky, čeká se na podpis hypoteční smlouvy. Před podpisem smlouvy musí nemovitost ještě ocenit odhadce. Prodávající by měl umožnit odhadci vstup do své nemovitosti a být vstřícný vůči dalším požadavkům odhadce.
   Na co si dát pozor: Pokud se chystáte nemovitost financovat hypotékou, doporučuji si dopředu zjistit u které banky budete žádat o hypotéku, případně si již nechat udělat pre-scóring (předběžné zjištění jestli Vám banka může hypotéku poskytnout). Vyhnete se tak průtahům ve vyřizování hypotéky a případnému neúspěchu.
3. Podepsání kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Teď nastává ten nejdůležitější okamžik při koupi Vaší nemovitosti. Určitě si nechte smlouvy zaslat dopředu a pořádně si je pročtěte. Pokud Vám něco nebude jasné, nebo nebude vyhovovat, žádejte o vysvětlení a změny.
   Kupní smlouva by měla obsahovat předmět převodu i s podíly na pozemku, nebytovém prostoru, společných částech domu. V části o kupní ceně by neměla chybět celková suma za kterou nemovitost kupujete. Pokud je součástí kupní ceny i provize RK , měla by smlouva zahrnovat její výši. Pokud hradíte nemovitost přes hypotéku,je dobré specifikace výši která půjde z vlastních zdrojů a výši hypotečního úvěru
   Důležité je v kupní smlouvě zakomponovat, že nemovitost bude zatížena zástavním právem smluvním pro úvěrující banku.
   Smlouva o advokátní úschově specifikuje za jakých podmínek, jaké částky a na jaké účty budou převedeny.
   Na co si dát pozor: Kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově jsou nejdůležitější dokumenty při koupi Vaší nemovitosti. Věnujte pozornost správnosti Vašich údajů, údajům o nemovitosti, datům která jsou pro Vás závazná. 
4. Vložení zástavy vůči úvěrující bance na katastr nemovitostí – pokud nemovitost financujete hypotékou. V tomto případě úvěrující banka podává zástavní právo ještě před samotným návrhem na klad nového vlastníka. Prodávající s tímto musí souhlasit a podepisuje zástavní smlouvy. Je to běžný krok, který si při financování hypotékou děje. Pokud budete nemovitost financovat hotově, podává se přímo na katastr návrh na vklad nového majitele.
   Na co si dát pozor: zde bude hradit  poplatek 1000,- za vklad na katastr nemovitostí. Některé banky nevyžadují doběhnutí lhůty 21 dnů a okamžitě dávají i návrh na změnu majitele. Jiné banky návrh na změnu majitele dávají až po uplynutí lhůty 21 dnů.
5. Vložení návrhu vkladu nového majitele na katastr nemovitostí. Zde se to hodně liší banka od banky. Některé banky čekají až se ukončí řízení ohledně vkladu zástavního práva, jiné banky tyto dva návrhy podávají souběžně. V katastru nemovitostí si můžete hlídat lhůtu kdy bude toto řízení ukončené. Po ukončení lhůty se stáváte vlastníkem nemovitosti.
   Na co si dát pozor: V ojedinělých případech může katastr zamítnout návrh na vklad kvůli nepřesnostem v kupní smlouvě. Pokud smlouvy vystavuje právník, měl by tomuto předcházet. Pokud již tato situace nastane, určitě je nutné kontaktovat zodpovědnou osobu na katastru a požádat o vysvětlení. V rámci služeb vašeho makléře by Vás měl informovat o průběhu i skončení řízení.
6. Ukončení řízení návrhu na vklad nového majitele na katastru. V této chvíli by si měl právník vytáhnout nový list vlastnictví a poté rozeslat peníze dle smlouvy o advokátní úschově.
   Na co si dát pozor:  Již jste vlastníkem nemovitosti a celý případ se pomalu blíží ke konci :-).
7. Předání nemovitosti novému majiteli. Vyhotovení předávacího protokolu, opis všech měřičů tepla, elektroměrů, plynoměrů to vše stojí za ukončení koupě Vaší nemovitosti. Tyto záležitosti by měl s Vámi absolvovat Váš realitní makléř.
   Na co si dát pozor: Zkontrolujte si všechny čísla, která opisujete ze spotřebičů. Na základě předávacího protokolu se půjdete přihlásit k odběru elektřiny a plynu. Po odhlášení bývalého majitele, máte lhůtu 10 dnů na přihlášená, jinak Vám mohou odstavit přívod plynu a elektřiny.  Nezapomeňte si podívat kde budete mít sklep a předat si všechny potřebné klíče.

Těchto pár bodů ve zkratce vystihuje vše co Vás čeká při koupi Vaší nemovitosti. V případě koupě nemovitosti v osobním vlastnictví se délka přepisu pohybuje okolo 2 měsíců.

Ať už se rozhodnete pro jakékoliv vlastnictví, přeji Vám aby cesta k vašemu vysněnému bydlení nebyla trnitá, ale radostná a pohodová. Aby jste se nemusili bát o své finance a vše probíhalo bezpečně, tak jako to je u mě s mými klienty.