KOUPĚ JEDNOTKY A DLUHY VŮČI SVJ

Novela zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (dále jen „OZ“) účinná od 1.7.2020 změnila přechod dluhů prodávajícího vůči správci domu (obvykle Společenství vlastníků jednotek, dále jen „SVJ“) na kupujícího.  

Po novele OZ, platí, že mezi dluhy, které přechází na kupujícího, jsou zahrnuty nejen platby za správu domu a pozemku, ale také za služby spojené s užíváním jednotky.

Vzhledem k tomu, že ani po novele OZ nemá správce domu povinnost ke dni převodu jednotky provést vyúčtování, půjde také o dluhy na zálohových platbách na služby.

Prodávající má podle OZ povinnost předložit kupujícímu potvrzení SVJ, jaké dluhy má, ev. že SVJ nic nedluží. Pokud toto potvrzení nepředloží, může si ho nově se souhlasem prodávajícího od SVJ vyžádat i kupující.

Podle OZ dluhy na kupujícího nabytím jednotky nepřechází, pokud o nich nevěděl.

Ale… Vzhledem k tomu, že si potvrzení mohl vyžádat a mohl se tedy o dluzích dozvědět, spolehlivě na něj nepřejdou jen ty dluhy, které SVJ neuvedlo v potvrzení, které samo vystavilo.

Pouhé nedoložení potvrzení ze strany prodávajícího zřejmě nebude dostačující argument pro odmítnutí úhrady případného dluhu. SVJ  bude tedy oprávněně vymáhat dluh prodávajícího na kupujícím.

Pro úplnost můžete porovnat, jak se § 1186  OZ změnil

> Původní znění (do 30.6.2020):

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

> Nové znění (od 1.7.2020):

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu.

(2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.(3) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhyzjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

Pokud tedy převádíte své vlastnické právo, anebo jste na druhé straně a kupujete nemovitost, vždy si vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti. Předejte tak mnoha nepříjemným situacím.