Jak probíhá prodej družstevního bytu

Prodej družstevního bytu je specifický proces, který se od klasického prodeje bytu v osobním vlastnictví výrazně liší. Pokud plánujete prodej takové nemovitosti, je důležité vědět, že technicky nevlastníte byt, ale členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu k bytu.

V tomto článku vás provedu celým procesem, upozorním na nejčastější úskalí a dám tipy, jak se vyhnout chybám, které mohou celý převod zdržet nebo zkomplikovat.

Družstevní byt vs. osobní vlastnictví – jaký je rozdíl?

V případě družstevního bytu nevlastníte jednotku zapsanou na katastru nemovitostí, ale členský podíl v bytovém družstvu. Tento podíl vám dává právo užívat konkrétní byt.

Co to znamená v praxi?
Při prodeji nepřevádíte vlastnické právo k nemovitosti, ale postavení člena družstva – tedy převod členských práv a povinností.

Jak probíhá prodej družstevního bytu krok za krokem

1. Zjistěte si podmínky převodu u konkrétního družstva

Každé družstvo má svá vlastní pravidla, která najdete ve stanovách.
Zjistěte si zejména:

• zda je k převodu potřeba souhlas představenstva,
• jaký je postup zápisu nového člena,
• jestli jsou spojeny s převodem poplatky.

2. Připravte smlouvu o převodu členských práv

Místo klasické kupní smlouvy se sepisuje smlouva o převodu členských práv a povinností.
Doporučuji nechat ji zpracovat právníkem – jde o dokument, který musí být velmi přesně formulován.

3. Převod peněz – bez katastru, ale s jistotou

Přestože se byt nepřevádí přes katastr, stále jde o nemalé peníze.
Bezpečná cesta je využít advokátní nebo notářskou úschovu, aby měl prodávající i kupující jistotu.

4. Oznámení družstvu a zápis nového člena

Po podpisu smlouvy a převodu peněz je třeba předložit družstvu:

• originál smlouvy o převodu členských práv,
• žádost o převod členských práv,
• případné další dokumenty dle stanov.

Družstvo pak zapíše nového člena a ten získá právo byt užívat. Předložením smlouvu družstvu se prodávající stává člen bytového družstva.

5. Předání nemovitosti

Ve chvíli kde jste smlouvu předložili družstvu, tak se nový majitel stává družstevníkem a mohou být vyplaceny peníze z úschovy na účet prodávajícího.
Jako poslední krok je předání bytu novému majitele a přepsání všech potřebných energií.

Na co si dát pozor při prodeji družstevního bytu

🔸 Hypotéka? Omezená možnost

Družstevní byt zpravidla nelze koupit na klasickou hypotéku, protože není co zastavit. Některé banky ale nabízí tzv. předhypoteční úvěr, který se převede na klasickou hypotéku po převodu do osobního vlastnictví. Tento úvěr lze využít pouze u družstevních bytů, které lze za určitých podmínek (splacení anuity, úvěru an domě, atd.) převést do osobního vlastnictví.
Dále lze byt financovat zástavou jinou nemovitostí, nebo úvěr ze stavební spořitelny.

🔸 Daň z příjmu při prodeji

Při převodu členského podílu se vztahují daňové povinnosti podobné jako při prodeji bytu.
Typicky:

• osvobození při držbě 5+ let,
• nebo pokud jste tam bydleli alespoň 2 roky před prodejem.

Vždy doporučuji konzultaci s daňovým poradcem.

🔸 Byt zatížený exekucí nebo dluhy vůči družstvu

Tyto překážky mohou převod znemožnit. Před prodejem si vyžádejte potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu.

Časté otázky (FAQ)

🔹 Může kupující získat družstevní byt na hypotéku?
Ve většině případů ne. Výjimkou je předhypoteční úvěr (družstevní byty s možností převodu do osobního vl.) nebo financování z vlastních zdrojů.

🔹 Musí být převod schválen družstvem?
Většinou ne, ale záleží na stanovách. Některá družstva to nevyžadují. Ze zákona družstva nemohou převod zamítnout.

🔹 Převádí se byt přes katastr?
Ne. Katastrální úřad s tímto převodem nijak nepracuje.

Vyplatí se při prodeji družstevního bytu spolupracovat s realitním makléřem?

Rozhodně ano – prodej družstevního bytu má specifické právní náležitosti, vyžaduje znalost stanov a komunikaci s družstvem.
Profesionální makléř:

• připraví smluvní dokumentaci,
• doporučí právní servis,
• vyjedná podmínky s družstvem i kupujícím,
• postará se o bezpečný převod kupní ceny.

Pokud se chystáte prodat družstevní byt v Ostravě nebo okolí, neváhejte se mi ozvat. Ráda vám pomohu celý proces bezpečně zvládnout – od stanovení ceny až po podpis posledního papíru.