Vývoj realitního trhu v roce 2023

Když se podíváme zpátky, tak rok 2022 můžeme v realitním prostředí nazvat rokem zvratu. Rychlý nárůst cen nemovitostí se již ke konci roku 2021 zpomalil, aby se v roce 2022 úplně zastavil. 

Situace není jednoduchá. Máme vysoké ceny energií, vysoké ceny nemovitostí, vysoké úrokové sazby u hypoték a vzhledem k přebytku nabídky nemovitostí nad poptávkou, začínají ceny nemovitostí klesat. Díky tomu se aktuálně nepotkává očekávání mnoha lidí s realitou na trhu. Někteří lidé pořád věří, že své nemovitosti prodají za ceny v době covidové, a tak se i nadále v inzerci můžeme setkávat s cenami, které neodpovídají aktuální tržní hodnotě (jak jsem psala v dřívějším článku – Stanovení tržní hodnoty je v tuto chvíli zásadní pro zdárný průběh prodeje nemovitosti) a délka prodeje nemovitosti se tak prodlužuje do závratných měsíců. 

Z mého pohledu naprosto odlišný příběh čeká dvě hlavní skupiny nemovitostí. První jsou nemovitosti, které se kupovaly převážně na hypotéku, a tedy jsou závislé na její výhodnosti. V Ostravě se typicky jedná o panelákové byty na sídlištích. Nějaké zásadnější zlepšení úrokových sazeb nelze letos očekávat, tedy bude pokračovat pokles cen, po 15-20% poklesu loňský rok očekávám letos další pokles minimálně o 10 až 15 %

Pokud se podíváme na statistiky firmy Valuo, tak oproti Q2/22 klesly ceny bytů v Ostravě o -7,5% a oproti Q3/22 o -3,7%

Počty prodaných bytů meziročně klesly o -19% v rámci našeho regionu.

Druhou skupinou jsou nemovitosti v prémiových lokalitách, například v centru Ostravy, Slezská Ostrava, Ostrava – Poruba. Zde koupě není až tak závislá na hypotečním trhu, je tu totiž skupina kupujících s hotovostí a prodeje se hýbou. Je však potřeba přiznat, že i zde došlo k mírnému poklesu cen a letos očekáváme další mírný pokles, například pět procent. 

Co ale hlavně jako realitní makléři na trhu pozorujeme, tak je to raketový nárůst nemovitostí v inzerci, který se na začátku roku 2023 trochu zpomalil.

V Ostravě došlo k meziročnímu nárůstu počtu nemovitosti v inzerci o +103%.

Tento nárůst a “přetlak” nemovitostí v inzerci má samozřejmě za následek adekvátní snižování cen. Tam kde klesá poptávka a naopak se zvyšuje nabídka, dochází k regulaci cen. Toto můžeme vidět na grafu níže, kde v Ostravě v Q4/22 došlo ke zlevnění v 18% nabídek inzerovaných bytů. Díky nárůstu celkového počtu nabídek v inzerci byl meziroční počet zlevněných bytů téměř 2x větší.

Bohužel tyto rostoucí čísla nejsou jediná. Prodlužuje se nám i průměrná délka inzerce nemovitosti. Počet nabídek bytů v Ostravě, které se inzerují déle než 120 dní, meziročně vzrostl o 103%. Průměrná doba inzerce bytu je nyní 87dní.

Ze své praxe vím, že čím déle je nemovitosti na trhu a “visí” na realitních portálech, tím se její šance na úspěšný prodej snižuje.

Bohužel nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, abychom dokázali s přesností říct, co rok 2023 v realitním prostředí přinese. Pravděpodobný vývoj realitního trhu se ale rozhodně bude lišit v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Jiné to bude v Praze, Plzni nebo u nás v Ostravě. Jiné to bude u starších bytů na periferii, v centru měst, u novostaveb, v developerských projektech. Obecně se dá říct, že letos bude přibývat příležitostí k zajímavému nákupu nemovitosti. Najdou se lidé, kteří budou nuceni nemovitost prodat, v horším případě rychle, a tam může být vzhledem k okolnostem cena nižší.

Stěžejní samozřejmě taky bude vývoj hypotečního trhu.

Rok 2021 byl z pohledu úvěrování bydlení mimořádný, lidé si v něm půjčili celkem 537 miliard korun. V loňském roce došlo k citelnému poklesu. Objem hypotečních úvěrů v roce 2022 dosáhl 163 miliard korun, objem úvěrů od stavebních spořitelen 54 miliard korun. Celkem si tak lidé na financování bydlení půjčili 217 miliard, tedy 40 procent celkového objemu roku předešlého.

Předpokládá se další hubený rok z důvodu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v průměru nad 6 % p.a. Do značné míry bude taktéž záviset na tom, jak banky zareagují na možný růst nesplácených úvěrů zejména hypotekárních a komerčních v důsledku růstu úrokového zatížení klientů, kterým při fixaci vzrostly sazby.

Obecně by se dalo říct, že kvalitní nemovitosti v lukrativních lokalitách si svou cenu zachovají. U novostaveb lze očekávat jen malý pokles cen. K výraznějšímu poklesu dojde u energeticky náročných nemovitostí, „nezajímavých“ bytů v původním stavu a rekreačního bydlení. Svou hodnotu si zachovají pozemky, kde ceny lokálně mohou i růst.

Pokud vás tedy čeká rozhodování, jestli vaši nemovitost prodat nebo pronajmout, zvažte všechny pro a proti. Změny, které nyní na trhu nastávají, pro vás mohou představovat nemalá rizika. Pokud si nejste jistí, jak správně postupovat, a chcete ochránit své finanční prostředky, obraťte se na mě. Ráda vám poradíme, jak nejlépe ve vaši konkrétní situaci postupovat.