Co všechno se při prodeji nemovitosti skutečně děje mezi prvním setkáním s makléřem a předáním klíčů?

Když se mě lidé ptají, proč by měli prodávat dům nebo byt s realitním makléřem, často jako první čekají odpověď o profesionálních fotografiích, inzerci nebo reklamě. To všechno je samozřejmě důležité. Ale za deset let v realitách jsem pochopila jednu zásadní věc:

Nejvíce práce a také nejvíce možných komplikací bývá v části prodeje, kterou kupující ani prodávající často nevidí.

👉 V dokumentech.
👉 V právním prověření.
👉 V komunikaci mezi jednotlivými stranami.
👉 V kontrole financování kupujícího.
👉 V přípravě smluv.
👉 V úschově kupní ceny.
👉 A v desítkách drobných kroků, které musí navazovat ve správném pořadí.

Proto jsem pro vás připravila jednoduchý přehled toho, jak vypadá prodej nemovitosti krok za krokem, pokud celý proces někdo zkušený skutečně řídí.

1. První schůzka a prohlídka nemovitosti

Všechno začíná osobním setkáním.

Přijedu se podívat na dům nebo byt, projdeme si nemovitost a společně si řekneme, proč ji chcete prodat, jakou máte časovou představu a co od prodeje očekáváte.

Zajímá mě také samotná nemovitost – její stav, dispozice, lokalita, pozemek, výhody i věci, které mohou být při prodeji problematické. A právě tady často začíná i moje práce na přípravě nemovitosti.

Někdy není potřeba udělat téměř nic. Jindy doporučím úklid, vyklizení, drobné opravy nebo home staging.

Cílem není nemovitost změnit k nepoznání. Cílem je ukázat její potenciál a připravit ji tak, aby na trhu udělala co nejlepší první dojem.

2. Kontrola dokumentů a právního stavu

Ještě předtím, než nemovitost nabídneme na trhu, potřebuji vědět, že máme k dispozici potřebné informace a že nás později nepřekvapí něco, co mohlo být vyřešeno už na začátku.

Kontrolují se například údaje v katastru, vlastnické vztahy, zástavní práva, věcná břemena a dostupná dokumentace k nemovitosti.

U domu může být důležitá také dokumentace ke stavbě, způsob užívání jednotlivých částí nemovitosti nebo skutečný stav oproti evidovaným údajům.

Pokud se objeví problém, je mnohem lepší vědět o něm před zveřejněním inzerátu než ve chvíli, kdy už máme vážného kupujícího.

3. Nastavení reálné prodejní ceny

Cena nemovitosti není číslo, které si jednoduše vybereme podle toho, kolik bychom za ni chtěli dostat.

Při stanovení ceny se dívám na několik věcí:

• aktuální nabídku podobných nemovitostí,
• skutečné parametry konkrétní nemovitosti,
• její stav a vybavení,
• lokalitu a její atraktivitu,
• konkurenci v daném okamžiku,
• a také na to, jak nemovitost pravděpodobně vnímá kupující.

Správná cena není ta nejvyšší, kterou si dokážeme představit. Je to cena, na kterou dokáže reagovat reálný trh.

A právě proto je důležité nesrovnávat pouze ceny z internetu. Nabídková cena totiž ještě neznamená, že za ni byla nemovitost skutečně prodána.

4. Příprava nemovitosti na prodej

Tady přichází na řadu moje oblíbená část – příprava nemovitosti. U každé nemovitosti nejprve posuzuji, co jí může před prodejem pomoci.

Může jít o:

• odlehčení interiéru,
• úklid a reorganizaci,
• drobné opravy,
• úpravu zahrady,
• dekorace,
• nebo kompletní home staging.

Někdy stačí opravdu málo. Jindy může správné zařízení prázdného bytu výrazně změnit to, jak si kupující dokáže představit své budoucí bydlení.

Nejde o to vytvořit dokonalý interiér. Jde o to vytvořit prostor, ve kterém si kupující dokáže představit svůj vlastní život.

5. Profesionální fotografie, video a další prezentace

Jakmile je nemovitost připravená, přichází profesionální prezentace. Kvalitní fotografie jsou dnes základ.

Podle typu nemovitosti může prezentaci doplnit také:

• video prohlídka,
• záběry z dronu,
• profesionální půdorys,
• 3D nebo virtuální prohlídka,
• vlastní webová stránka nemovitosti.

U domu s větším pozemkem například fotografie z výšky často ukáže něco, co klasické fotografie ze země nedokážou.

A právě tady začíná první skutečný kontakt nemovitosti s potenciálním kupujícím.

Ještě před první prohlídkou si totiž kupující vytváří názor podle fotografií a prezentace.

6. Inzerce a marketing

Nemovitost samozřejmě nestačí pouze vložit na realitní portál a čekat.

Připravuji text inzerátu, vybírám fotografie, promýšlím způsob prezentace a podle typu nemovitosti volím další marketingové kanály.

Nemovitost může být prezentována například:

• na realitních portálech,
• na sociálních sítích,
• prostřednictvím cílené placené reklamy,
• v mé databázi kontaktů,
• nebo přímo konkrétním zájemcům, pro které by mohla být vhodná.

U každé nemovitosti ale nemusí fungovat úplně stejná strategie.

Marketing by měl odpovídat konkrétní nemovitosti a konkrétnímu kupujícímu.

7. Komunikace se zájemci a prohlídky

Když začnou přicházet reakce na inzerát, práce zdaleka nekončí.

Naopak. Je potřeba komunikovat se zájemci, odpovídat na jejich otázky, domlouvat termíny a následně vést samotné prohlídky.

Prohlídku nevnímám pouze jako otevření dveří a ukázání jednotlivých místností. Je důležité zjistit, co zájemce hledá, na co reaguje a co mu případně brání v rozhodnutí.

Zároveň se snažím odlišit člověka, který se přišel pouze podívat, od skutečně vážného zájemce.

8. Prověření kupujícího a jeho financování

Tohle je jedna z částí prodeje, kterou prodávající často nevidí, ale může být pro bezpečnost celé transakce zásadní.

Nestačí totiž pouze slyšet:

„Ano, dům se mi líbí. Chci ho koupit.“

Je potřeba řešit také to, jak bude kupní cena financována. Pokud kupující využívá hypotéku, je důležité zjistit, v jaké fázi financování se nachází a zda je jeho plán reálný.

Cílem je minimalizovat riziko, že se obchod zastaví až ve chvíli, kdy už máte nemovitost staženou z trhu a čekáte na peníze, které nakonec nepřijdou.

9. Rezervační smlouva a rezervační záloha

Když máme vážného a prověřeného zájemce, přichází na řadu rezervace.

Rezervační smlouva nastavuje základní podmínky dalšího postupu a dává všem stranám jasně najevo, že se obchod posouvá do další fáze. Součástí bývá také rezervační záloha, jejíž podmínky musí být jasně stanovené ve smlouvě.

Právě v této chvíli je důležité, aby všechny strany přesně věděly: co se bude dít dál, kdo co zajistí, v jakých termínech a za jakých podmínek.

10. Kupní smlouva a právní servis

Kupní smlouva není dokument, který by měl být stažený z internetu a pouze doplněný o jména a částku.

Každá transakce má svá specifika. Proto spolupracuji s právníkem, který připravuje smluvní dokumentaci podle konkrétního případu.

Řeší se například:

• přesná identifikace nemovitosti,
• kupní cena,
• způsob její úhrady,
• termíny,
• podmínky převodu,
• předání nemovitosti,
• případné zástavy či další právní skutečnosti.

Cílem je, aby obě strany přesně věděly, co podepisují a jak bude celý obchod pokračovat.

11. Úschova kupní ceny

Kupující obvykle neposílá kupní cenu jednoduše přímo prodávajícímu.

Kupní cena může být podle konkrétní transakce složena do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

Podmínky, za kterých bude kupní cena následně vyplacena prodávajícímu, jsou stanoveny v příslušné úschovní smlouvě. Smyslem úschovy je především bezpečně nastavit okamžik, kdy se peníze a vlastnictví nemovitosti vzájemně „potkají“.

Je to jedna z nejdůležitějších částí celého procesu.

12. Podání návrhu na vklad do katastru

Po podpisu smluv a splnění potřebných podmínek se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Od této chvíle už je obchod v rukou katastrálního úřadu. Následuje zákonem stanovený proces, během kterého se vlastnické právo převádí na kupujícího.

Ani v této fázi ale klienta nenechávám samotného.

Sleduji průběh řízení a informuji ho o tom, co se děje a kdy můžeme přistoupit k dalšímu kroku.

13. Předání nemovitosti

Po dokončení převodu přichází na řadu poslední praktická část – předání nemovitosti.

Předávají se klíče, zaznamenávají stavy měřidel a sepisuje se předávací protokol. Podle konkrétního případu se řeší také předání dokumentace, ovladačů, čipů, klíčů od sklepa, garáže nebo dalších částí nemovitosti.

A tím celý proces končí. Prodávající předává nemovitost. Kupující přebírá svůj nový domov.

A kupní cena je vyplacena podle podmínek sjednaných v úschově.

Prodej nemovitosti není jen inzerát

Když se na celý proces podíváte z dálky, možná vás překvapí, kolik jednotlivých kroků se za jedním prodejem vlastně skrývá.

✅ První schůzka.
✅ Dokumenty.
✅ Cena.
✅ Příprava.
✅ Fotografie.
✅ Marketing.
✅ Prohlídky.
✅ Prověření kupujícího.
✅ Rezervace.
✅ Smlouvy.
✅ Úschova.
✅ Katastr.
✅ Předání.

A to jsme stále ještě nevyjmenovali všechny situace, které mohou během prodeje nastat.

Za deset let v realitách jsem pochopila, že moje práce nekončí tím, že se nemovitost objeví na internetu. Naopak. V tu chvíli teprve začíná.

Mým úkolem je celý proces koordinovat, hlídat jednotlivé kroky, komunikovat s kupujícími, právníky, bankami i dalšími stranami a především být člověkem, který ví, co má následovat. Protože prodávat nemovitost můžete jednou za několik let. Já celý tento proces řeším opakovaně.

A právě zkušenost s tím, co se může pokazit, je jednou z hodnot, kterou si klient nekupuje pouze v podobě inzerátu nebo fotografií.

Uvažujete o prodeji domu nebo bytu v Ostravě?

Možná ještě nevíte, jestli chcete prodávat za měsíc, za půl roku nebo třeba až příští rok. Nemusíte mít všechno rozhodnuté.

První krok může být jednoduše nezávazná schůzka přímo u vaší nemovitosti.

Podívám se na její stav, lokalitu i možnosti prodeje. Společně probereme, co by bylo potřeba před prodejem připravit, jakou strategii bych doporučila a jaká může být její reálná tržní hodnota.

Do 3 dnů od schůzky vám připravím tržní odhad a návrh marketingové strategie na míru.

Bez tlaku na podpis smlouvy. Jen budete přesně vědět, na čem jste a jak by mohl prodej vaší nemovitosti vypadat.

CHCI SI DOMLUVIT NEZÁVAZNOU SCHŮZKU →

Přijímám maximálně jednu novou zakázku týdně, abych měla na každou nemovitost dostatek času a mohla se jí věnovat osobně.