NEZAJIŠTĚNÁ PŘÍSTUPOVÁ CESTA

V minulých článcích jsem zmiňovala právní vady nemovitostí. Dnes se na ni podíváme podrobněji na jednu z nich a tou je – NEZAJIŠTĚNÁ PŘÍSTUPOVÁ CESTA.

CO JE NEZAJIŠTĚNÁ PŘÍSTUPOVÁ CESTA?

• Nemovitost není přístupná po veřejné cestě, která je ve vlastnictví obce nebo po pozemku, který je sice ve vlastnictví jiné osoby, ale je označen jako „druh pozemku – komunikace“.
  Zjistíte z katastrální mapy a katastru nemovitostí.
• K existující přístupové cestě, která nesplňuje výše uvedené, není zřízeno věcné břemeno např. služebnost cesty ve prospěch nemovitosti.
  Zjistíte na LV pozemku, po kterém vede cesta, i příslušné nemovitosti.
• Vlastník nemovitosti nemá spoluvlastnický podíl na přístupové cestě ani není zřízeno přídatné spoluvlastnictví.
  Přídatné spoluvlastnictví není zatím příliš časté. Zjistíte ho také na LV.

JAKÉ JSOU MOŽNOSTI ŘEŠENÍ?

1) Prověření cesty na silničním správním úřadě

Pokud cesta k pozemku fakticky existuje, ale není tak označena v katastru nemovitostí, prověřte u příslušného obecního úřadu, zda se nejedná o veřejnou účelovou komunikaci či místní komunikaci. Ty jsou ze zákona určeny k obecnému užívání a úřad může potvrdit, že se již o takovou komunikaci jedná, nebo o zařazení cesty nově rozhodnout.

2) Dohoda s vlastníkem pozemku

Ideálním řešením je dohoda s vlastníkem pozemku, přes který vede k nemovitosti přístup, a to jedna z následujících:

• odkup pozemku nebo jeho části (pokud je pozemek rozlehlý, lze na základě geometrického plánu pozemek rozdělit, vyčlenit jeho část jako příjezdovou komunikaci a převést vlastnické právo jen k této části),
• odkup spoluvlastnického podílu na pozemku. Pro umožnění užívání pozemku stačí odkup malého podílu, je ale třeba brát ohled na ostatní spoluvlastníky (vzájemná práva a povinnosti upravit také formou spoluvlastnické dohody o užívání),
• zřízení věcného břemene ve formě služebnosti stezky a cesty (tj. chůze a jízdy), které po zápisu do katastru nemovitostí umožní k pozemku přistupovat přes cizí pozemek; věcné břemeno lze zřídit i jen k části pozemku vymezené geometrickým plánem,
• nájemní smlouva k pozemku, ideálně i se zápisem do katastru nemovitostí (lze například i na 100 let, v praxi je ale toto řešení spíše výjimečné).

3) Vydržení věcného břemene (práva cesty)

Může se stát, že vlastník nemovitosti věcné právo břemene tzv. vydrží. Musí být naplněny následující podmínky:

• právo vykonává po dobu 10 let,
• celou tuto dobu je v dobré víře, že mu právo skutečně patří, tedy  že je z konkrétního důvodu oprávněn přes cizí pozemek chodit či jezdit,
• vlastník pozemku musí tento stav vědomě snášet, resp. ho výslovně dovolit,
• Občanský zákoník umožňuje ještě tzv. „mimořádné vydržení“, kdy výkon práva může být i bez dobré víry, lhůta se však prodlužuje na 20 let.

PŘÍKLAD: K pozemku existuje cesta vedoucí přes sousedův pozemek a „jezdí se po ní odjakživa“. Pokud

• soused užívání jeho pozemku dovolil,
• byla o tom sepsána smlouva (ale je například z nějakého důvodu neplatná nebo nebyla vložena do katastru nemovitostí),
• cesta je využívána nepřetržitě nejméně 10 let
• a všechny další okolnosti svědčí o tom, že je cesta užívána po právu,

mohlo skutečně k vydržení věcného břemene dojít. Nicméně v případě, že soused o užívání cesty neví, nebo využití jeho pozemku k cestě povolil pouze výjimečně, k vydržení dojít nemohlo. Samotné „ježdění odjakživa“ tedy ještě neznamená, že došlo k vydržení.

Jiná situace by byla, pokud by cesta byla využívána nepřetržitě po dobu více než 20 let, pak by mohl vlastník s vydržením práva uspět.

Jak postupovat v případě, kdy mohlo k vydržení dojít?

• Zřídit věcné břemeno na základě smlouvy, která bude uzavřena s vlastníkem pozemku a věcné břemeno bude vloženo do katastru nemovitostí,
• nebo podat žalobu na určení existence věcného břemene k soudu. Ten rozhodne, zda došlo k vydržení či nikoliv a na základě jeho rozhodnutí může být věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí.

POZOR! Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (tzv. pozemkové služebnosti) nebo patří určité osobě (tzv. osobní služebnosti). Pokud je na LV věcné břemeno zapsáno (dozvíte se v části B a C LV), zkontrolujte, zda mají právo po pozemku chodit a jezdit pouze konkrétní osoby, nebo zda je zřízeno ve prospěch pozemku, a tudíž všech jeho vlastníků.

Pokud by bylo věcné břemeno zřízeno např. jen pro stávající vlastníky pozemku, nepřevádělo by se spolu s převodem vlastnického práva k tomuto pozemku a bylo by třeba jej zřídit nově i pro nové majitele!

4) Žaloba na zřízení nezbytné cesty

Posledním řešením je možnost obrátit se na soud, aby nezbytnou cestu k pozemku přes pozemek (či pozemky) jiného vlastníka povolil.

Za jakých podmínek lze nezbytnou cestu zřídit?

• Nemovitost nelze užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou
  
  POZOR! Veřejnou cestou je také tzv. účelová komunikace, která může být ve vlastnictví soukromé osoby a přístup na ni může být omezen (například i pevnou překážkou – závorou). Pokud je pozemek napojen na takovouto účelovou komunikaci, soud nezbytnou cestu nepovolí a je třeba se obrátit na silniční správní úřad (viz výše), který je oprávněn rozhodnout, zda jde o veřejně přístupnou cestu, a tudíž je možné ji užívat pro přístup k nemovitosti, popř. může vydat také rozhodnutí o odstranění pevných překážek,

•  nedostatek přístupu nezpůsobil ten, kdo o nezbytnou cestu žádá (tím, že prodal pozemek, který přístup zajišťoval, nebo naopak zcela vědomě koupil nemovitost, která není přístupná, popř. si dostatečně neprostudoval podklady, ačkoliv byly dostupné, také nesmí jít jen o zřízení pohodlnějšího spojení)
• vždy se zřizuje za náhradu (jednorázovou nebo ve formě opakovaného, např. ročního plnění)
• vlastník sousedního pozemku musí být nezbytnou cestou co nejméně zatěžován – soud ji proto bude zřizovat zpravidla ve formě věcného břemene (služebnosti),
• škoda na nemovité věci souseda nesmí zřejmě převážit výhodu nezbytné cesty (např. snížení hodnoty jeho majetku apod.), pokud by tato škoda převážila, soud nezbytnou cestu nepovolí

POZOR! Soud není v otázce rozsahu nezbytné cesty vázán návrhem žalobce. Dle uvážení rozhodne, kudy nezbytná cesta povede a jaký bude její potřebný rozsah. Může se například stát, že soud bude považovat za dostačující možnost po sousedním pozemku chodit, nikoliv po něm jezdit.

CO KDYŽ SE NEPODAŘÍ PŘÍSTUPOVOU CESTU ZAJISTIT?

Pokud chcete koupit nemovitost bez přístupové cesty, zajistěte s prodávajícím legalizaci cesty ještě před prodejem nemovitosti! Když se vám to nepodaří, pak

• banka nepřijme nemovitost do zástavy k zajištění úvěru kupujícího,
• v případě, že kupující hradí nemovitost z vlastních zdrojů a vadu objeví později, pravděpodobně bude na prodávajícím uplatňovat práva z vadného plnění,
• kupující by měl být na vadu upozorněn a případně by měla být zohledněna ve výši kupní ceny.