JAK NA NEDOBROVOLNÉ VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI PO SKONČENÍ NÁJMU

Skončil nájem, nejčastěji z důvodu neplacení nájemného, a nájemce odmítá vyklidit byt. Pokud jste někdy byt pronajímali, možná máte s touto situací zkušenosti… A víte, jak postupovat při nedobrovolném vyklizení nemovitosti po skončení nájmu?

POKUS O UVOLNĚNÍ NEMOVITOSTI NÁSILNÝM VYSTĚHOVÁNÍM NÁJEMNÍKA např. vyklizením věcí či výměnou zámku u dveří může být kvalifikován jako trestný čin porušování domovní svobody. A to i v případě, že v nájemní smlouvě je podobné řešení dohodnuté! To určitě nelze doporučit.

1.Podání soudní žaloby na vyklizení nemovitosti

Jedním ze způsobu, jak takového nájemníka nedobrovolně vystěhovat a který je v souladu se zákonem, je PODÁNÍ SOUDNÍ ŽALOBY NA VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI. Pronajímatel se takovou žalobou jako žalobce domáhá, aby byla nájemci jako žalovanému rozhodnutím soudu uložena povinnost předmětnou nemovitost vyklidit. Pokud nabude rozsudek právní moci a nájemník svou povinnost nesplní, může podat pronajímatel exekuční návrh a nemovitost vyklidí soudní exekutor.

Bohužel se soudní jednání může protáhnout (i na několik let) a je pravděpodobné, že nájemce po tuto dobu nebude hradit nájemné ani poplatky s užíváním bytu spojené. Pronajímatel také uhradí soudní poplatek a případné náklady na právní zastoupení. Vše může po nájemci vymáhat, ale přesto je to pro pronajímatele velmi ztrátová zkušenost.

2. Notářský zápis

Existuje ale způsob, jak podobným nepříjemnostem předejít. Pronajímatel má možnost při uzavření nájemní smlouvy nebo v průběhu trvání nájmu s nájemcem UZAVŘÍT DOHODU O VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI SE SVOLENÍM K PŘÍMÉ VYKONATELNOSTI FORMOU NOTÁŘSKÉHO ZÁPISU. 

Takový notářský zápis je tzv. „exekučním titulem“, což v praxi znamená, že neproběhne žádné soudní řízení a pronajímatel může rovnou podat exekuční návrh a nemovitost nechat vyklidit exekutorem.

Nevýhodou je, že notářský zápis je zpoplatněný. Jeho cena se řídí notářským tarifem a měla by býtnu všech notářů ve stejné výši 3.000 Kč + DPH.

V současné době však ani tento zápis není vytouženou jistotou.

Nedávno rozhodoval Nejvyšší soud o platnosti jednoho konkrétního notářského zápisu jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti soudním exekutorem. Rozhodl ve prospěch neoprávněného uživatele nemovitosti a notářský zápis označil za neplatný. To znamená, že exekutor nesmí vyklizení provést.

Rozhodnutí NS č.j. 26 Cdo 2085/2019 najdete ZDE >.

V uvedeném rozhodnutí nešlo o notářský zápis sjednaný mezi nájemcem a pronajímatelem, kdy by povinnost vyklidit a předat nemovitost vyplývala z nájemní smlouvy, tedy závazkového vztahu. NS rozhodoval o platnosti notářského zápisu, který se týkal dohody o vyklizení nemovitosti mezi vlastníkem nemovitosti a osobou, která užívala nemovitost bez právního důvodu. V tomto případě žádná nájemní smlouva nikdy neexistovala a notářský zápis se v rozporu s § 71b zákona č. 358/1992 Sb. notářský řád vztahoval k ochraně vlastnického práva.

Pro vysvětlení: notářský řád umožňuje pouze notářský zápis, na jehož základě se provede výkon exekuce vyplývající ze závazkového vztahu.

Vypadá to jednoznačně, ale přesto uvedený rozsudek vnesl značnou nejistotu pro další zajišťování vyklizení bytu notářským zápis, a to i mezi notáře samotné. Není v tuto chvíli možné předvídat, jak by NS rozhodl v případě, že by se notářský zápis týkal porušení povinnosti z nájemní smlouvy po jejím ukončení, kdy už závazkový vztah zanikl.

3. Rozhodčí nález

Proto se nabízí další možnost, jak urychlit získání legálního pravomocného rozhodnutí k vyklizení bytu, a následně dosáhnout jeho exekučního vyklizení.

Mohl by jím být rozhodčí nález. Rozhodčí doložku je možné do nájemní smlouvy platně sjednat a v případě, že nájemce byt nevyklidí a nepředá ve sjednaném termínu, je možné podat žalobu k rozhodci.

Jednoznačnou výhodou je, že rozhodce vydá rozhodnutí podstatně rychleji než soud. Přitom pravomocný rozhodčí nález má stejnou váhu jako rozsudek soudu a pokud ho nájemce nerespektuje, je možné na jeho základě podat návrh na výkon exekuce.

A pokud nájemce odmítá jakýkoliv zápis sepsat? Pravděpodobně bude lepší poohlédnout se po jiném, protože výběr solidního nájemce je dalším způsobem prevence před výše popsanými problémy.