7 ROZDÍLŮ MEZI NEMOVITOSTÍ A DRUŽSTEVNÍM PODÍLEM

Podle statistiky Ministerstva pro místní rozvoj je necelých 10 % bytů v České republice v družstevním vlastnictví. Počtem se blíží k půl milionu, a to je z pohledu realitního trhu nezanedbatelný počet.

Podívejme se dnes na podstatné ROZDÍLY MEZI VLASTNICTVÍM NEMOVITOSTI A DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU V BYTOVÉM DRUŽSTVU (dále BD):

1) Rozdíl v tom, co vlastním

• NEMOVITOST – vlastním NEMOVITOU VĚC
  Vlastním skutečně byt, dům, pozemek…

• BD – vlastním NEHMOTNOU MOVITOU VĚC
  Vlastním členský podíl v bytovém družstvu a k bytu mám nájemní právo.

2) Rozdíl v evidování toho, co vlastním

• NEMOVITOST – je evidována ve veřejném seznamu KATASTR NEMOVITOSTÍ, který spravují katastrální úřady. Kromě zápisu údajů o nemovitosti jsou tam vedené i údaje o vlastnících, právech omezujících vlastnické právo (např. věcná břemena, exekuce, probíhající řízení) apod.
  Je výhodou i nevýhodou, že informace jsou dostupné veřejně, tedy všem.
  Výhoda je pro kupujícího, který má jistotu, co a od koho nabývá. Nevýhoda je pro vlastníka, protože lze zjistit, co vlastní a rovněž exekutor mu velmi snadno majetek zablokuje.
  

• BD –  neexistuje veřejný seznam evidující družstevní podíly, v obchodním rejstříku se evidují pouze bytová družstva jako právnické osoby nikoliv informace o jednotlivých členech družstva.
  Výhodou pro vlastníka družstevního podílu je, že podíl nelze dohledat, v některých případech to může být obtížné i pro exekutora. Nevýhodou pro kupujícího je, že musí být více obezřetný, jestli nabývá od skutečného vlastníka či zda není vlastník v dispozičním právu omezen právy třetích osob nebo zda vlastník není v exekuci nebo insolvenci.

3) Rozdíl v možnosti nakládat s tím, co vlastním

• NEMOVITOST –  dispoziční práva jsou pevně daná zákonem

• BD – dispoziční práva s členským podílem jsou upravená ve stanovách družstva, přičemž stanovy nejsou pro všechna družstva stejná. Mohou (a nemusí) např. omezit osoby, které se mohou stát členem družstva, stanovit podmínky pro zbavení členství a zrušení podílu, omezit či zpoplatnit možnost podnajmout byt atd. Na to je vždy nutné dát pozor!

4) Rozdíl v daňových povinnostech

• NEMOVITOST 
  – vlastník hradí daň z nemovitosti,
  – prodej podléhá dani z příjmu, není-li osvobozen a FÚ má kontrolu, že k prodeji došlo.

• BD
  – člen družstva nehradí daň z nemovitosti,
  – prodej podléhá dani z příjmu, není-li osvobozen, ale FÚ nemá kontrolu, že k prodeji došlo,
  – příjem není osvobozen podle § 4 odst. 1) zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (případ, kdy má prodávající bydliště 2 roky před prodejem).

5) Rozdíl ve financování koupě

• NEMOVITOST – lze použít jako zástavu pro financování hypotéčním úvěrem.

• BD – družstevní podíl lze zastavit, ale žádná banka neposkytuje hypotéční úvěr zajištěný zástavou k družstevnímu podílu.

6) Rozdíly v zatížení věci právy třetích osob

• NEMOVITOST – lze zatížit smluvními právy třetích osob jako je věcné břemeno, platí zde zákonná předkupní práva plynoucí z Občanského zákoníku, mj. mezi spoluvlastníky nemovitosti.

• BD – družstevní podíl nelze zatížit věcným břemenem, např. dožití či výměnku, na podíl se ale vztahuje zákonné předkupní právo podle § 1124 Občanského zákoníku.

7) Rozdíly při převodu vlastnictví

• NEMOVITOST
  – povinnost předat PENB,
  – převod probíhá vkladem vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí (správní poplatek 2.000 Kč),
  – převod probíhá cca 30 dnů, kupující nabývá vlastnictví zpětně ke dni podání návrhu.

• BD
  – nepředává se PENB,
  – převod probíhá oznámením převodu představenstvu bytového družstva (poplatek dle stanov BD),
  – převod proběhne okamžikem oznámení družstvu.

Každá z forem vlastnictví má své výhody a nevýhody, vždy záleží na konkrétním zájemci o koupi, co je pro něj optimální. Úkolem realitního makléře je umět zájemci při jeho rozhodování všechny výhody a nevýhody ukázat.