Dne 1.7.2020 nastane účinnost novely zákona a předkupní právo bude zrušeno. Co konkrétně se změní?

Dne 1.7.2020 začne platit novela zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Přinese 3 důležité změny

• ruší předkupní právo
• návrat smluvních pokut do nájemních smluv pro bydlení
• zjednodušení pravidel pro bytové spoluvlastnictví

Dnes se podíváme na zrušení předkupního práva a co konkrétně se v OZ od 1.7.2020 změní.

MĚNÍ SE 2 PARAGRAFY –  § 1124 A § 1125

> Dosavadní znění (do 30.6.2020):

§1124

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

 §1125

Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

> Nové znění (od 1.7.2020):

§1124

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

 §1125

(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Převádí-li spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepoužije. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.

Přechodné ustanovení

1. Dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, trvá předkupní právo předkupníka i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

SHRNUTÍ, CO KONKRÉTNĚ SE ZMĚNÍ?

1) Původní znění § 1124 pamatovalo na předkupní právo k nemovité věci, nový § 1124 je pojatý šířeji, tzn. nově bude předkupní právo platit i pro věci movité.

POZOR! MOVITOU VĚCÍ JE ČLENSKÝ PODÍL V BYTOVÉM DRUŽSTVU.

(Předkupní právo se nebude vztahovat na ostatní členy bytového družstva, pouze na spoluvlastníky konkrétního členského podílu.)

2) Předkupní právo tak, jak ho známe nyní (OZ do 30.6.2020), budou mít po dobu 6 měsíců od nabytí ti spoluvlastníci, kteří nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, typický příklad je, že věc zdědili.

3) Výjimkou je situace, kdy půjde o převod podílu jinému spoluvlastníku, manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (rodič, potomek, sourozenec). Zde předkupní právo spoluvlastníci mít nebudou.

4) Předkupní právo je zachováno také pro případ, že spoluvlastník bude převádět svůj podíl bezúplatně (např. darovací smlouvou).

5) Po uplynutí 6 měsíců od nabytí předkupní právo zanikne a podíly se mohou převádět na třetí osoby bez omezení.

6) Vznikne-li podílové spoluvlastnictví koupí, darováním nebo třeba vydražením, předkupní právo mezi spoluvlastníky vůbec nevznikne. Podíl se může ihned převádět a žádný spoluvlastník k němu nemá zákonné předkupní právo.

7) Možnost vzdání se předkupního práva k nemovitosti, které se zapisovalo do katastru nemovitostí, je zrušeno (řešil to dosavadní § 1125). Vzhledem ke zrušení předkupního práva už není potřeba.

8) Nové znění § 1125 řeší předkupní právo k zemědělskému závodu, které nebude omezeno lhůtou 6 měsíců a bude platit stále, ale opět pouze v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo např. děděním. Pokud spoluvlastníci nabyli podíl na zemědělském závodu např. koupí, pak vzájemné předkupní právo nemají.

9) Předkupní právo se podle přechodného ustanovení novely bude vztahovat ještě na kupní smlouvy uzavřené do 30.6.2020. Tzn. chcete-li se předkupnímu právu vyhnout, uzavřete kupní smlouvu nejdříve 1.7.2020, pokud smlouvu uzavřete v červnu a spoluvlastníkům předkupní nabídku nedáte, promlčecí lhůta začne běžet provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a trvá 3 roky. V této lhůtě může opominutý spoluvlastník své předkupní právo uplatnit.

Co přináší změna předkupního práva?

Řeknu-li to zjednodušeně, předkupní právo v současné verzi přestane existovat. Pokud jste nemovitost koupili a budete ji následně prodávat nebo darovat, nemusíte svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků již nabízet. Pouze pokud byste nemovitost např. zdědili, budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců. Pokud tedy počkáte na uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.

Určitě se tímto usnadní převody právě bytů, ke kterým jejich vlastníci mají garážová stání, sklepy nebo předzahrádky. V praxi se totiž běžně stává, že takových spoluvlastníků jsou často desítky (v některých případech stovky) a celá záležitost se tak velice prodraží a hlavně časově protáhne. Pokud navíc některý ze sousedů projeví zájem, znehodnotí se tím i prodávaná nemovitost. Měl-li někdo zájem o byt s garáží a prodávající mu následně oznámí, že garáž musí prodat jinému… ?!

Další úlevu vidím při převodu podílů na pozemcích, které mají často nízkou hodnotu a náklady na dodržení nabídky předkupního práva, tak mohou být vyšší, než samotná cena nemovitosti. 

PŘEJI VÁM KRÁSNÉ LÉTO

Markéta

PS: